Prós e contras de manter um imóvel desocupado
Quando um inquilino sai, a reação da maioria dos senhorios é procurar outro o mais depressa possível, e percebe-se: cada mês sem renda pesa no orçamento. Ainda assim, há quem decida de propósito manter um imóvel desocupado, e nem sempre é um erro.
Neste artigo vamos ver o que se ganha e o que se arrisca com uma casa vazia, a curto e a longo prazo, para que a decisão assente em contas e na lei, e não só no receio de ter o imóvel parado.
Prós de manter um imóvel desocupado
Há vantagens que muitos proprietários só valorizam depois de uma má experiência com um arrendamento.
1. Flexibilidade para uso futuro
Arrendar é um compromisso longo. Um contrato de arrendamento para habitação tem um prazo mínimo de um ano e, se nenhuma das partes se opuser, renova-se automaticamente. Além disso, o proprietário precisa de cumprir os longos prazos de oposição à renovação caso não pretenda prosseguir com o arrendamento.
Com a casa vazia, o proprietário decide sozinho o que fazer a seguir. Pode ir viver para lá, emprestá-la a um familiar, vendê-la ou arrendá-la por períodos curtos (neste último caso, com o respetivo registo de alojamento local). Também pode avançar para um projeto mais ambicioso, como a conversão em espaço comercial, desde que obtenha as licenças necessárias.
2. Potencial de valorização do imóvel
Em muitas zonas do país, sobretudo nas que têm boas ligações e serviços, os imóveis têm tendência a valorizar-se com o tempo. Ao não arrendar, o proprietário continua com o ativo na mão e pode esperar pelo melhor momento para vender, embora abdique de uma receita regular entretanto.
A conta é mais favorável a quem já não tem crédito à habitação sobre o imóvel. As despesas de uma casa vazia não desaparecem, mas pesam bastante menos quando não há prestação do banco para pagar todos os meses.
3. Evita dores de cabeça com inquilinos
A maioria dos inquilinos cumpre, mas basta um que não o faça para que a experiência se torne desgastante: rendas em atraso, reparações constantes ou, no pior cenário, um processo de despejo que se arrasta durante meses.
Com o imóvel desocupado, esse risco deixa de existir. É uma pausa que alguns senhorios agradecem, sobretudo depois de uma experiência negativa.
4. Venda mais simples e com mais compradores
Vender uma casa arrendada pode ser mais complicado. Se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado há mais de dois anos, o inquilino tem, em determinadas condições, direito de preferência na compra. Além disso, um imóvel arrendado pode ser menos atrativo para quem procura casa para habitação própria, uma vez que o comprador terá de respeitar o contrato de arrendamento. Já um imóvel desocupado pode ser visitado com maior facilidade e atrair um leque mais alargado de compradores, desde famílias a investidores.
5. Liberdade para fazer obras
Com a casa livre, as obras fazem-se ao ritmo que convier, sem combinar horários nem incomodar ninguém. É a oportunidade ideal para renovar a cozinha e as casas de banho, pintar, trocar pavimentos ou melhorar a eficiência energética com janelas e isolamento novos. Um imóvel renovado atrai propostas mais altas, quer de compra, quer de arrendamento.
Contras de manter um imóvel desocupado
Do outro lado da balança, as desvantagens são pesadas. Com planeamento, podem ser atenuadas, mas convém conhecê-las bem.
1. Custos e perdas de renda
O mais evidente é a perda do rendimento. E atenção: o seguro de proteção de rendas não resolve este problema, porque cobre o incumprimento do inquilino e não a ausência dele.
Entretanto, as despesas mantêm-se: condomínio, IMI, seguro, água, eletricidade e manutenção. Quanto mais tempo passa, mais se sente a diferença entre ter a casa a render e tê-la parada.
2. Seguro de habitação com cobertura limitada
Muitas apólices de seguro de habitação restringem ou deixam de cobrir danos quando o imóvel fica desabitado para além de um determinado período, que varia de seguradora para seguradora e costuma andar entre os 30 e os 90 dias. Se houver um roubo, uma inundação ou um incêndio nessa altura, a indemnização pode ser recusada ou reduzida.
Antes de deixar a casa vazia, leia as condições gerais da sua apólice e fale com a seguradora. Para períodos longos, pode ser necessário contratar uma cobertura específica para imóveis desabitados, normalmente mais cara.
3. IMI agravado para prédios devolutos
Este é um custo que apanha muitos proprietários de surpresa. Um prédio urbano que esteja desocupado há mais de um ano pode ser classificado como prédio devoluto, o que se traduz num IMI triplicado. Nas zonas de pressão urbanística, o município pode ir ainda mais longe, com agravamentos adicionais por cada ano em que a situação se mantenha.
A classificação é feita pelo município e baseia-se em indícios de falta de uso, como a ausência de contratos de serviços ou consumos de água e eletricidade muito baixos. Para quem tem a casa vazia durante meses, convém ter isto sempre em mente.
4. Maior risco de degradação
Uma casa sem ninguém envelhece mais depressa do que uma casa habitada. Os problemas mais comuns são três:
- Humidade e bolor: Sem ventilação, a humidade acumula-se e o bolor aparece com facilidade. Abrir as janelas com regularidade e usar um desumidificador ajuda, mas aumenta a conta da energia.
- Fugas e canalizações: Torneiras que pingam, vedantes que secam e canos que cedem podem passar despercebidos durante semanas. Quando se descobre, a água já estragou paredes, tetos e pavimentos, e a reparação sai cara.
- Pragas e ocupações indesejadas: Insetos e roedores fazem ninho onde ninguém os perturba. E uma casa que parece abandonada também chama a atenção de quem procura entrar sem autorização, por isso vale a pena manter alguma presença à volta do imóvel, como caixa de correio limpa e luzes com temporizador.
5. Oportunidades perdidas num mercado com muita procura
Em muitas cidades portuguesas, a procura de casas para arrendar é muito superior à oferta. Quem opta por não arrendar deixa passar a possibilidade de obter uma renda estável numa altura em que há inquilinos à procura.
6. Efeito negativo na zona envolvente
Casas vazias durante muito tempo degradam-se e dão um aspeto de abandono à rua. Quando isto se repete em vários prédios, o bairro perde atratividade para novos moradores e para o comércio local.
Perguntas frequentes
Existem exceções à classificação de prédio devoluto?
Sim. A lei prevê situações em que um imóvel vazio não é tratado como devoluto, como as casas de férias ou de residência ocasional e os prédios que estão em obras de reabilitação. Convém confirmar no município se o seu caso se enquadra e guardar documentos que o comprovem, como licenças de obra ou contratos.
Como posso contestar a classificação como devoluto?
Se for notificado pelo município, tem direito a pronunciar-se. O mais eficaz é juntar provas de que a casa é utilizada, como faturas de energia e água com consumos reais, contratos em vigor ou registos de obras. Se a classificação se mantiver, pode ainda recorrer aos meios de defesa previstos para o IMI.
O que fazer se alguém ocupar o imóvel?
Não tente expulsar os ocupantes por conta própria. Apresente queixa às autoridades, reúna a caderneta predial e fotografias do estado anterior da casa e consulte um advogado sobre uma providência cautelar de restituição provisória da posse. Quanto mais cedo agir, mais fácil será recuperar a casa e provar eventuais danos.
Vale a pena pedir a alguém que vigie o imóvel?
Vale, e muito. Uma pessoa de confiança que passe pela casa de duas em duas semanas, abra as janelas, recolha o correio e confirme que não há infiltrações deteta problemas logo no início, quando ainda são baratos de resolver. A presença regular também dissuade ocupações e mostra que o imóvel está em uso.
Resumo: o que deve reter
- Decidir manter um imóvel desocupado dá-lhe liberdade para vender, fazer obras ou usar a casa quando quiser, mas implica perder as rendas e continuar a pagar as despesas.
- Verifique o seu seguro de habitação antes de deixar a casa vazia: muitas apólices limitam a cobertura de imóveis desabitados ao fim de algumas semanas.
- Um imóvel desocupado há mais de um ano pode ser classificado como devoluto e pagar o triplo de IMI, por isso mantenha os contratos de serviços e guarde provas de que a casa é usada.
- Uma casa vazia degrada-se mais depressa. Ventilar, vigiar fugas e pedir a alguém que a visite regularmente evita surpresas caras.
