Como despejar um inquilino em Portugal
Despejar um inquilino em Portugal não é um processo que o senhorio possa realizar por iniciativa própria. Quando existe um incumprimento que justifica a cessação do contrato, é necessário seguir os procedimentos previstos na lei para recuperar a posse do imóvel.
A falta de pagamento da renda é uma das situações mais comuns, mas existem outros fundamentos para a resolução do contrato, como a violação grave das regras de higiene, sossego e boa vizinhança, a utilização do imóvel para um fim diferente do acordado ou a cedência ilícita do imóvel a terceiros.
Quando é possível despejar um inquilino?
O senhorio pode resolver o contrato quando existe um incumprimento suficientemente grave para tornar inexigível a manutenção do arrendamento. A lei prevê vários exemplos, incluindo a violação das regras de higiene, sossego ou boa vizinhança, a utilização do imóvel para fins contrários à lei ou diferentes daqueles previstos no contrato e a cedência ilícita do imóvel a terceiros.
A falta de pagamento das rendas constitui também fundamento de resolução em determinadas circunstâncias. Atualmente, a lei estabelece que a manutenção do contrato se torna inexigível quando existe mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do arrendatário. Existe ainda um fundamento específico quando o inquilino se atrasa mais de oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, desde que sejam cumpridos os requisitos de comunicação previstos na lei.
Por isso, não basta existir um atraso pontual para concluir automaticamente que é possível despejar um inquilino. O fundamento concreto e os procedimentos aplicáveis devem ser analisados antes de avançar.
O senhorio pode despejar um inquilino por conta própria?
Não. Mesmo quando existe incumprimento, o senhorio não deve substituir-se às autoridades ou ao tribunal para retirar o inquilino do imóvel.
Isso significa que o senhorio não deve fazer o seguinte:
- Mudar as fechaduras para impedir o acesso do inquilino.
- Retirar ou colocar os pertences do inquilino na rua.
- Usar ameaças ou intimidação para forçar a saída.
- Cortar água, eletricidade ou outros serviços para pressionar o inquilino a abandonar o imóvel.
Estas medidas não substituem o procedimento legal de despejo e podem criar novos problemas jurídicos para o senhorio. O caminho adequado é utilizar os mecanismos previstos na legislação.
Enviar uma comunicação formal ao inquilino
Dependendo do fundamento invocado, a cessação do contrato pode exigir uma comunicação formal ao arrendatário, na qual seja identificada e fundamentada a obrigação incumprida.
Nos casos de resolução por falta de pagamento de rendas ao abrigo do artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil, a resolução opera por comunicação à contraparte. Se o arrendatário regularizar a mora no prazo de um mês, a resolução pode ficar sem efeito, nos termos previstos na lei. Esta faculdade de regularização só pode ser utilizada uma vez relativamente a cada contrato.
É, por isso, importante utilizar um meio que permita comprovar o envio e o conteúdo da comunicação. O senhorio deve conservar uma cópia da comunicação e dos comprovativos relacionados com a entrega ou receção.
Iniciar o procedimento especial de despejo
Quando o inquilino não desocupa voluntariamente o imóvel, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo, quando estejam reunidos os respetivos requisitos legais.
Este procedimento é tramitado através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que tem competência em todo o território nacional. O requerimento de despejo é apresentado através de um modelo próprio e deve conter, entre outros elementos, a identificação das partes e os fundamentos do pedido.
O procedimento permite ao senhorio pedir a desocupação do imóvel quando o contrato cessou e o arrendatário não o entrega voluntariamente. Dependendo da situação, podem também ser reclamadas rendas, encargos ou despesas em dívida.
Se o arrendatário apresentar oposição, a questão pode passar para apreciação judicial. Em determinadas situações, poderá ser necessário recorrer diretamente aos tribunais.
O que acontece durante o processo?
Depois de iniciado o procedimento, o inquilino é notificado e dispõe dos mecanismos de defesa previstos na lei. Se apresentar oposição, o processo pode avançar para uma fase judicial, na qual serão analisados os argumentos e documentos apresentados por ambas as partes.
Nos procedimentos relacionados com falta de pagamento de rendas, existem regras específicas relativas à oposição do arrendatário. Em determinadas situações, esta pode exigir o pagamento de uma caução correspondente às quantias em atraso, dentro dos limites legalmente previstos.
Se não houver oposição e estiverem reunidos os requisitos legais, o procedimento pode avançar para a entrega do imóvel. A duração do processo depende, entre outros fatores, do fundamento invocado, da existência de oposição e da tramitação aplicável.
O que acontece se o inquilino pagar as rendas em atraso?
O pagamento das rendas em atraso pode ter consequências diferentes consoante o fundamento e a fase do procedimento. No caso de resolução por falta de pagamento de renda ao abrigo do artigo 1083.º, n.º 3, o arrendatário pode pôr fim à mora no prazo de um mês, fazendo com que a resolução fique sem efeito, nos termos previstos no Código Civil. Esta possibilidade só pode ser utilizada uma vez por contrato.
Por isso, se o inquilino regularizar a situação depois de o senhorio ter iniciado o procedimento, é importante avaliar cuidadosamente as consequências jurídicas do pagamento antes de desistir ou alterar o processo.
Quando as partes chegam a um acordo, é recomendável que este seja reduzido a escrito e especifique claramente os compromissos assumidos, os valores pagos e, se for caso disso, a data de entrega do imóvel.
Como despejar um inquilino: Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a despejar um inquilino em Portugal?
Não existe um prazo único para despejar um inquilino em Portugal. A duração do processo depende do fundamento invocado, da documentação apresentada, da existência de oposição e da tramitação aplicável. Um procedimento sem oposição pode avançar mais rapidamente, enquanto uma contestação do inquilino pode levar o processo para uma fase judicial e prolongar a sua conclusão.
Posso mudar a fechadura se o inquilino deixar de pagar a renda?
Não. O senhorio não deve mudar as fechaduras nem impedir o acesso do inquilino ao imóvel como forma de o obrigar a sair. Mesmo perante rendas em atraso, é necessário recorrer aos procedimentos legais aplicáveis para recuperar a posse da habitação. Uma tentativa de despejo por conta própria pode criar consequências jurídicas para o senhorio.
Posso despejar um inquilino apenas por este ter atrasado uma renda?
Um atraso pontual no pagamento da renda não significa automaticamente que o senhorio possa resolver o contrato e despejar o inquilino. A legislação estabelece requisitos específicos para a resolução por falta de pagamento, incluindo situações relacionadas com a duração da mora. Por isso, é importante verificar se estão reunidas as condições legais antes de iniciar o procedimento.
Onde é apresentado o procedimento especial de despejo?
O procedimento especial de despejo é tramitado através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), criado junto da Direção-Geral da Administração da Justiça. Este mecanismo permite ao senhorio iniciar o procedimento para obter a desocupação do imóvel quando o contrato terminou e o inquilino não o entrega voluntariamente, desde que estejam reunidos os requisitos legais aplicáveis.
Preciso de um advogado para despejar um inquilino?
A necessidade de constituir advogado depende do procedimento e da fase em que o processo se encontre. Como os requisitos podem variar consoante o fundamento do despejo e a existência de oposição, é aconselhável procurar aconselhamento jurídico quando existem dúvidas. Um profissional poderá ajudar a verificar os fundamentos, prazos, documentos e comunicações necessários para avançar corretamente.
Como despejar um inquilino em Portugal: A não esquecer
Para despejar um inquilino legalmente, o senhorio deve evitar qualquer tentativa de despejo por conta própria e seguir os procedimentos previstos na legislação. Eis as etapas a não esquecer:
- Identifique o fundamento legal para a resolução do contrato.
- Reúna o contrato, comprovativos de pagamento e restantes documentos relevantes.
- Envie as comunicações exigidas pela lei através de um meio que permita comprovar o seu conteúdo e envio.
- Não mude as fechaduras, retire os bens do inquilino nem corte serviços essenciais para forçar a saída.
- Quando aplicável, recorra ao procedimento especial de despejo através do BAS.
- Se o inquilino se opuser, prepare-se para uma eventual fase judicial.
- Considere aconselhamento jurídico antes de avançar, sobretudo quando existem rendas em atraso ou outros incumprimentos.
O processo de despejo deve ser tratado com cuidado, porque os fundamentos, prazos e procedimentos variam consoante a situação. Manter o contrato, os recibos e as comunicações devidamente organizados pode facilitar significativamente a gestão de um eventual conflito.
