Como modificar um contrato de arrendamento existente
Ao longo do arrendamento, podem surgir situações que exigem alterações às condições acordadas. Saiba como modificar um contrato de arrendamento de forma clara e devidamente documentada, seja por alterações na renda, na composição do agregado ou na data de pagamento.
É possível modificar um contrato de arrendamento existente?
Sim, um contrato de arrendamento pode ser alterado durante a sua vigência, desde que a alteração seja legal e, quando necessário, exista acordo entre as partes. Nem todas as alterações exigem a celebração de um novo contrato: em muitos casos, um aditamento ao contrato existente permite registar as novas condições.
Dependendo da situação, uma alteração pode estar relacionada com:
- A data ou forma de pagamento da renda;
- A atualização da renda nos termos legalmente aplicáveis;
- A entrada ou saída de ocupantes;
- A autorização para ter um animal de estimação;
- Obras ou alterações que o inquilino pretenda realizar no imóvel;
- Outras condições específicas acordadas entre senhorio e inquilino.
É importante distinguir uma alteração contratual de uma situação em que a lei já estabelece um procedimento próprio. Por isso, antes de alterar uma cláusula, confirme se a alteração pretendida depende do consentimento da outra parte ou está sujeita a regras específicas.
Como modificar um contrato de arrendamento: passo a passo
Consulte os passos seguintes para saber como modificar um contrato de arrendamento.
1. Identifique a alteração pretendida
Comece por definir exatamente o que pretende alterar e consulte o contrato em vigor. Verifique se a questão já está prevista numa cláusula e se existem condições ou procedimentos específicos para proceder à alteração.
2. Informe o inquilino
Quando a alteração depende do acordo do inquilino, apresente-lhe a proposta com antecedência e explique claramente o que irá mudar. Sempre que possível, faça esta comunicação por escrito, indicando as condições atuais e as condições propostas.
Uma comunicação clara permite que ambas as partes analisem a alteração e reduz o risco de futuros mal-entendidos.
3. Chegue a acordo sobre as novas condições
Se a alteração depender do consentimento de ambas as partes, o senhorio e o inquilino devem acordar os novos termos antes de os formalizar. Se existirem vários inquilinos ou senhorios no contrato, confirme quem deve participar no acordo.
Não deve assumir que o silêncio do inquilino significa aceitação. Quando é necessário consentimento, procure obter uma confirmação clara e documentada.
4. Escolha entre um aditamento e um novo contrato
Se a alteração for limitada a uma ou algumas cláusulas, um aditamento pode ser suficiente. O documento deve identificar o contrato original e indicar claramente quais as disposições que são alteradas.
Quando existem várias alterações ou quando o contrato está próximo do fim do seu prazo, pode fazer mais sentido celebrar um novo contrato. A escolha depende da situação concreta e da extensão das alterações.
5. Assine, comunique e guarde a documentação
Depois de acordadas as alterações, estas devem ser formalizadas e assinadas pelas partes quando tal seja necessário. Comunique a alteração à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças, nos prazos aplicáveis, e guarde o aditamento juntamente com o contrato original para que seja sempre possível consultar a versão completa das condições acordadas.
Se utiliza um software de gestão de arrendamentos, mantenha também os dados e documentos atualizados na plataforma.
Quando é conveniente alterar um contrato de arrendamento?
A alteração faz sentido quando resolve uma situação concreta e pode ser documentada de imediato. Os casos mais frequentes são:
- Mudança de ocupantes: quem entra para o imóvel só passa a ser inquilino se for parte no contrato. Se um dos inquilinos sai, o aditamento deve indicar a quem cabem as obrigações daí em diante.
- Data ou forma de pagamento da renda: se o inquilino pede para pagar no dia 5 em vez da data indicada no contrato, registe-o por escrito. Caso contrário, um pagamento “fora de prazo” pode ser mal interpretado no futuro.
- Animais ou obras: uma autorização verbal é difícil de provar. Por escrito, fica definido o que pode ser feito e quem repõe o estado original no fim do contrato.
Se o contrato termina dentro de poucos meses, normalmente compensa esperar e incluir as novas condições na renovação ou num novo contrato, em vez de acumular aditamentos.
Quem suporta os custos de uma alteração?
Em regra, as partes podem acordar livremente quem paga o quê, e o ideal é deixá-lo escrito no próprio aditamento. Na prática, os custos possíveis são:
- Redação do aditamento: se for o senhorio a redigi-lo, é habitual que assuma esse custo. Se recorrer a um advogado ou solicitador, combine previamente quem paga.
- Imposto de Selo: confirme junto da Autoridade Tributária se a alteração tem implicações fiscais, sobretudo quando altera o valor da renda.
- Comunicação às Finanças: as alterações ao contrato devem ser comunicadas à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças, sem custo associado.
Se a alteração for pedida pelo inquilino, é razoável que este suporte os custos adicionais. Se for do interesse do senhorio, este não deve repercuti-los sem o acordo do inquilino.
Que cuidados deve ter ao modificar um contrato?
Ao modificar um contrato de arrendamento, tenha em atenção os aspetos seguintes:
- Fiador: se existir, confirme que concorda com a alteração, sobretudo se esta aumentar a renda ou a responsabilidade. Caso contrário, a fiança pode não abranger as novas condições.
- Cláusulas nulas: o acordo das partes não torna válida uma cláusula que contrarie a lei, como permitir ao senhorio aumentar a renda a qualquer momento ou entrar no imóvel sem aviso.
- Data de efeitos: indique no aditamento a partir de quando as novas condições se aplicam e que as restantes cláusulas se mantêm em vigor. Sem esta data, podem surgir dúvidas, por exemplo, sobre a partir de que mês se aplica uma nova renda.
Modificar um contrato de arrendamento: Perguntas frequentes
Posso alterar apenas uma cláusula do contrato?
Sim, uma alteração pode limitar-se a uma determinada cláusula, desde que seja legalmente admissível e, quando necessário, aceite pelas partes. Nesse caso, pode ser utilizado um aditamento para identificar a disposição alterada e indicar a nova redação. O contrato original mantém-se em vigor nas restantes condições que não tenham sido modificadas.
É obrigatório fazer um novo contrato quando há uma alteração?
Não. Se a alteração for pontual, um aditamento pode ser suficiente para atualizar o contrato existente. Um novo contrato pode ser mais adequado quando são introduzidas várias alterações ou quando o contrato está a terminar e as partes pretendem estabelecer novas condições para um novo período.
A renda pode ser alterada sem fazer um novo contrato?
Em determinadas situações, sim. A atualização da renda durante a vigência do contrato está sujeita às regras legais aplicáveis e não deve ser confundida com uma alteração livre das condições contratuais. Antes de comunicar uma nova renda, verifique o contrato e as regras em vigor para o tipo de arrendamento em causa.
Como devo guardar uma alteração ao contrato?
Guarde o aditamento assinado juntamente com o contrato original e mantenha uma cópia dos documentos enviados e recebidos. Se utilizar uma ferramenta de gestão de arrendamentos, atualize também os dados relevantes. Ter toda a documentação organizada facilita a consulta das condições em vigor e pode ser útil caso surja uma dúvida ou um conflito.
Modificar um contrato de arrendamento: A não esquecer
- Nem todas as alterações exigem um novo contrato; em muitos casos, um aditamento é suficiente.
- Antes de propor uma alteração, consulte o contrato existente e verifique as regras aplicáveis.
- Quando o consentimento do inquilino é necessário, obtenha um acordo claro e documentado.
- Formalize as alterações por escrito, comunique-as à Autoridade Tributária e guarde o aditamento juntamente com o contrato original.
- Não introduza cláusulas que contrariem os direitos ou as obrigações previstos na legislação.
- Se a alteração tiver consequências jurídicas ou financeiras importantes, considere obter aconselhamento profissional.
