Quais são os riscos do arrendamento não declarado?

O mercado imobiliário em Portugal tem sofrido alterações profundas nos últimos anos, tornando a gestão de imóveis uma tarefa que exige rigor e conformidade legal absoluta. No entanto, perante a carga fiscal, muitos proprietários ainda ponderam os riscos e benefícios de manter um arrendamento não declarado, acreditando que a ausência de um contrato registado nas Finanças pode significar uma poupança imediata.

Contudo, o que parece ser uma vantagem financeira a curto prazo pode rapidamente transformar-se num pesadelo jurídico e financeiro, com consequências que vão muito além do pagamento de coimas à Autoridade Tributária. Neste guia, exploramos todos os perigos de manter um imóvel no mercado paralelo.

1. O que é considerado um arrendamento não declarado?

No contexto do mercado imobiliário local, um arrendamento é considerado “paralelo” ou não declarado quando o senhorio não comunica a existência do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária (AT) e, consequentemente, não emite os respetivos recibos de renda eletrónicos. Em Portugal, a lei é clara: todos os contratos de arrendamento devem ser registados no Portal das Finanças até ao final do mês seguinte ao seu início, o que implica também o pagamento do Imposto do Selo (0,8% do valor de uma renda).

Diferença entre arrendamento informal e evasão fiscal deliberada

Muitas vezes, a linha entre o que se considera um “acordo informal” entre amigos ou familiares e a evasão fiscal deliberada é ténue perante a lei. Um arrendamento informal ocorre quando existe um acordo verbal e a ocupação do imóvel, mas sem a formalização documental exigida pelo Código Civil. No entanto, para o Fisco, qualquer troca de valor pecuniário em troca da utilização de um imóvel constitui um rendimento predial (Categoria F do IRS). Ignorar esta obrigação deixa de ser uma informalidade e passa a ser classificado como fraude ou evasão fiscal, independentemente da relação de proximidade entre as partes ou da duração da estadia.

Por que razão os senhorios evitam a declaração: mitos e receios

Existem vários equívocos que levam os proprietários a evitar a legalização, como:

• Temer a complexidade administrativa de gerir o Portal das Finanças.
• Acreditar no mito de que a carga fiscal tornará o negócio inviável.
• O receio de que, ao registar o contrato, fiquem “presos” a um inquilino sem possibilidade de atualizar rendas ou recuperar o imóvel.

Todavia, existem vários pontos a cumprir antes de arrendar um imóvel que garantem a segurança do senhorio e que só são possíveis dentro da legalidade.

2. Riscos legais para os senhorios

A conformidade legal não é apenas uma questão de ética, mas uma salvaguarda contra processos judiciais morosos e dispendiosos. O arrendamento não declarado expõe o proprietário a uma vulnerabilidade extrema perante as instituições do Estado, que dispõem de ferramentas cada vez mais eficazes de fiscalização.

Responsabilidade criminal por fraude fiscal

Em situações graves, onde os valores não declarados são elevados e existe uma intenção clara de ocultação de rendimentos de forma continuada, o senhorio pode incorrer em crime de fraude fiscal. Em Portugal, a fraude fiscal pode levar a penas de prisão ou multas pesadas, dependendo do montante da vantagem patrimonial ilegítima obtida. O regime geral das infrações tributárias prevê sanções severas para quem omite rendimentos que deveriam ser tributados em sede de IRS.

Investigação da AT e cruzamento de dados digital

A Autoridade Tributária dispõe hoje de mecanismos sofisticados de cruzamento de dados. Através da faturação de serviços básicos como água, eletricidade e gás, o Fisco consegue identificar imóveis que apresentam consumos elevados, mas que não possuem contratos de arrendamento registados nem são a habitação própria permanente do proprietário. Além disso, os inquilinos têm hoje o direito de comunicar diretamente o contrato no Portal das Finanças caso o senhorio não o faça, o que desencadeia inspeções automáticas e imediatas.

Retroatividade das liquidações de impostos

Se uma situação de ilegalidade for detetada, a AT pode proceder à liquidação retroativa dos impostos devidos (IRS e Imposto do Selo) relativos aos últimos quatro anos, acrescidos de juros compensatórios. Isto significa que o proprietário poderá ter de pagar, de uma só vez, uma quantia astronómica que anula qualquer lucro obtido com o arrendamento ilegal durante esse período, colocando em risco a sua estabilidade financeira pessoal.

3. Consequências financeiras

As penalizações por incumprimento fiscal são desenhadas para serem dissuasoras, tornando o risco financeiro muito superior ao benefício da evasão. Eis as penalizações a ter em conta:

• Coimas e juros de mora: As multas variam entre 150€ e milhares de euros por infração. Somam-se juros de mora diários, podendo o valor final triplicar o imposto original após uma inspeção.
• Perda de benefícios fiscais: O senhorio perde o direito a deduzir despesas (IMI, condomínio, manutenção) e as taxas reduzidas de IRS do “Mais Habitação”, pagando mais do que na legalidade.

4. Riscos relacionados com a gestão do inquilino

A gestão diária de um imóvel sem um contrato formalizado é uma tarefa de alto risco, pois retira ao senhorio os seus principais instrumentos de proteção jurídica. É fundamental compreender as obrigações e direitos do inquilino para manter uma relação saudável e protegida.

Inabilidade de fazer cumprir o contrato em tribunal

Sem um contrato de arrendamento registado e legalmente válido, o senhorio não tem base jurídica para exigir o cumprimento de cláusulas que tenham sido acordadas verbalmente. Se o inquilino decidir não pagar a renda ou causar danos no imóvel, o senhorio encontra-se numa posição de “xeque-mate”: se recorrer à justiça, terá de admitir que mantinha um arrendamento ilegal, expondo-se às sanções da AT mencionadas anteriormente.

Dificuldade em despejar o inquilino legalmente

O despejo em Portugal já é um processo complexo por natureza. No entanto, para utilizar o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou o Procedimento Especial de Despejo, é obrigatório que o contrato esteja registado e o imposto do selo pago. Sem isto, o proprietário fica impedido de recuperar a posse do seu imóvel de forma célere, podendo enfrentar anos de ocupação sem receber qualquer compensação financeira.

Vulnerabilidade a fraudes

Inquilinos mal-intencionados podem usar a falta de declaração como forma de chantagem. Sabendo que o senhorio está em incumprimento fiscal, podem exigir reduções de renda ou recusar-se a abandonar o imóvel, ameaçando fazer uma denúncia às autoridades. Esta inversão de poder torna o senhorio refém da sua própria ilegalidade.

5. Questões de seguros e segurança

A segurança física e a proteção do património são frequentemente esquecidas quando se opta pela informalidade, mas os riscos aqui são, talvez, os mais graves.

Seguro de habitação invalidado

A maioria das apólices de seguro de habitação (Multirriscos) em Portugal contém cláusulas que exigem que a utilização do imóvel seja declarada corretamente. Se ocorrer um incêndio, uma inundação ou um furto, e a seguradora descobrir que o imóvel estava a ser utilizado para um arrendamento não declarado, pode recusar o pagamento da indemnização. O proprietário ficará responsável por todos os custos de reparação do imóvel e, possivelmente, de danos causados a vizinhos.

Responsabilidade civil e inspeções obrigatórias

As obrigações legais de segurança, como a manutenção de aparelhos a gás e inspeções elétricas, continuam a ser responsabilidade do proprietário. Se ocorrer um acidente grave devido a negligência, a falta de um contrato legal agrava a responsabilidade civil e criminal do senhorio. Conhecer os documentos que os senhorios devem apresentar ajuda a garantir que todos os aspetos de segurança e legalidade estão acautelados.

6. Impacto na conformidade do imóvel e vendas futuras

Manter um imóvel no mercado paralelo cria um “buraco negro” no histórico da propriedade que pode ter repercussões anos mais tarde.

Durante a venda de um imóvel, os potenciais compradores e os bancos que concedem crédito habitação realizam uma auditoria documental rigorosa. A ausência de provas de rendimentos prediais ou a ocupação do imóvel por terceiros sem contrato registado pode levantar suspeitas de branqueamento de capitais ou irregularidades fiscais. Isto pode levar à desistência de compradores ou a problemas no momento da escritura pública, onde o notário ou a entidade bancária podem exigir esclarecimentos sobre a situação ocupacional do imóvel.

Para mais informações sobre as obrigações fiscais e o registo de contratos, pode consultar o site oficial da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O que acontece se as Finanças descobrirem que não declaro as rendas?

Se a AT detetar um arrendamento não declarado, o senhorio será notificado para pagar todos os impostos em falta dos últimos quatro anos, acrescidos de juros compensatórios significativos. Além disso, serão aplicadas coimas pesadas por cada infração detetada (falta de contrato e falta de recibos), que podem ascender a vários milhares de euros, eliminando qualquer lucro passado.

Posso ser denunciado pelo meu inquilino?

Sim, e é um dos riscos mais comuns. Os inquilinos têm um incentivo direto para declarar as rendas no seu IRS, pois isso permite-lhes deduzir uma parte importante das despesas de habitação. Se o senhorio não emitir recibos, o inquilino pode preencher a declaração de IRS mencionando os valores pagos, o que despoleta um cruzamento de dados automático e uma inspeção ao proprietário.

O seguro da casa cobre danos se o arrendamento for ilegal?

Geralmente, não. As companhias de seguros baseiam o risco da apólice na informação fornecida pelo proprietário. Se omitiu que o imóvel está arrendado (atividade comercial/rendimento), a seguradora pode alegar prestação de informações falsas ou omissão de factos relevantes para anular a apólice em caso de sinistro, deixando o senhorio sem qualquer proteção financeira perante desastres.

Arrendar um quarto também tem de ser declarado?

Sim, o arrendamento de partes de um imóvel, como quartos, está sujeito às mesmas regras fiscais que o arrendamento de uma casa completa. O senhorio deve registar o contrato de arrendamento de parte de imóvel no Portal das Finanças e emitir os recibos correspondentes. A falta desta declaração constitui evasão fiscal e acarreta exatamente os mesmos riscos e penalizações.

Resumo: O que deve lembrar sobre o arrendamento não declarado

Para facilitar a consulta e garantir que retém os aspetos fundamentais deste artigo, reunimos abaixo os pontos cruciais que deve considerar:

• Falta de proteção jurídica: Sem contrato registado, não pode recorrer ao despejo imediato nem exigir o pagamento de rendas em atraso judicialmente.
• Coimas elevadas: As multas da Autoridade Tributária e o pagamento retroativo de impostos com juros podem arruinar a rentabilidade do seu investimento.
• Inexistência de seguros: Em caso de incêndio ou inundação, as seguradoras recusam frequentemente o pagamento de indemnizações por falta de declaração da atividade.
• Controlo digital: A AT cruza dados de consumos de energia e água para detetar casas ocupadas sem contrato oficial.
• Vulnerabilidade: Fica exposto a chantagens por parte de inquilinos e a dificuldades acrescidas no momento de vender o imóvel.