O aumento da construção para arrendar – o que significa para os proprietários privados
A construção para arrendar, Build to Rent (BTR) em Inglês, é um tema quente no setor imobiliário neste momento, com preocupações crescentes entre os proprietários privados sobre o que isto significa para o sucesso das suas carteiras.
Nos últimos anos, o mercado do Build to Rent (BTR) em Portugal registou um crescimento notável, impulsionado pela procura de habitação para arrendamento e pelo interesse dos investidores institucionais. Não se trata necessariamente de uma má notícia para os proprietários privados, mas é uma evolução do mercado que deve ser acompanhada de perto.
Neste artigo, iremos analisar ao pormenor as razões pelas quais o BTR é atrativo para alguns inquilinos, o que significa para os proprietários privados e como estes podem ajustar as estratégias para acompanhar a evolução da procura.
O que é construir para arrendar?
Trata-se de um tipo de habitação construída especificamente para o arrendamento a inquilinos. Estes empreendimentos são normalmente grandes, acomodando centenas de inquilinos, e oferecem elevados padrões de qualidade de vida com comodidades modernas.
As comodidades no local incluem muitas vezes coisas como banda larga de alta velocidade, segurança, espaços de entretenimento, áreas de coworking, ginásios, aluguer de bicicletas, estacionamento, creches e jardins comunitários ou terraços no telhado.
Devido às facilidades oferecidas, os preços das rendas são geralmente mais elevados e uma instituição gere as propriedades, as áreas comuns e todos os outros aspetos do arrendamento.
Porque é que o mercado está a crescer?
Vários fatores impulsionaram este aumento, entre eles:
- Crescente procura por parte dos inquilinos: o número de pessoas que optam por arrendar em vez de comprar está a aumentar, especialmente entre as gerações mais jovens, o que conduz a um enorme crescimento da procura de inquilinos.
- Concentração na qualidade da habitação: as normas de qualidade dos imóveis para arrendamento só têm aumentado nos últimos anos, através da legislação e da procura por parte dos inquilinos.
- Gestão profissional: Os empreendimentos BTR proporcionam experiências consistentes e contínuas aos inquilinos, o que pode ser atrativo para jovens profissionais e famílias.
- Flexibilidade e liberdade: Os inquilinos valorizam frequentemente a flexibilidade, e os empreendimentos construídos para arrendamento permitem-lhes transitar entre propriedades mais pequenas e maiores mais facilmente do que se estivessem a arrendar a título particular.
Qual é o impacto para os proprietários privados?
Qualquer alteração no mercado imobiliário pode afetar os proprietários privados, desde a construção de novos empreendimentos habitacionais até às mudanças nos padrões de qualidade dos imóveis para arrendamento. O crescimento do mercado de construção para arrendamento não é exceção.
Leia como o modelo “construir para arrendar” pode afetar os proprietários privados.
Aumento da concorrência
Os empreendimentos BTR incluem frequentemente vários imóveis para arrendamento na mesma zona, geralmente numa cidade. Um proprietário privado que converte uma casa numa propriedade para arrendar aumenta a oferta de arrendamento numa unidade, mas uma nova promoção BTR pode aumentá-lo em centenas ou mesmo milhares.
Este facto pode aumentar a concorrência para os proprietários privados. Além disso, como os empreendimentos BTR oferecem benefícios aos inquilinos (como ginásios, espaços de coworking e serviços de concierge), pode ser difícil para os proprietários privados atraírem inquilinos, a menos que invistam em melhorias semelhantes ou ofereçam rendas competitivas.
Mudanças no mercado alvo
Os empreendimentos BTR tendem a surgir nas grandes cidades. Por exemplo, Lisboa e Porto já têm casas BTR.
O BTR dirige-se principalmente a jovens profissionais e famílias em zonas urbanas como estas. Isto significa que os proprietários privados que operam nestes mercados poderão ver os seus inquilinos migrarem para a BTR.
Por sua vez, isto pode significar que alguns proprietários privados podem ter de ajustar a sua abordagem para competir ou concentrar-se noutros nichos. Por exemplo, oferecer habitação a preços acessíveis ou arrendamentos para estudantes.
Níveis de arrendamento e quota de mercado
Como já foi referido, o aparecimento de um novo empreendimento BTR na sua cidade pode aumentar significativamente a oferta de arrendamentos na sua zona. Isto pode afetar negativamente as rendas de mercado para os senhorios.
Por exemplo, se o aumento da oferta de habitação disponível criar um excesso de oferta, pode estabilizar ou mesmo reduzir o valor das rendas em determinadas zonas. Dado que, em 2025, a maioria das cidades portuguesas tem falta de oferta (o que, por sua vez, fez subir as rendas), isto pode significar o fim da inflação das rendas em algumas zonas.
Para os proprietários com carteiras mais pequenas, a estabilização ou redução das rendas pode afetar significativamente a rentabilidade ou mesmo a estabilidade.
Quais são as oportunidades?
O aumento dos empreendimentos imobiliários para arrendamento pode causar perturbações significativas na cidade em que se situa a sua carteira de imóveis, mas, como todas as mudanças no mercado imobiliário, nem tudo é desgraça e tristeza.
Os proprietários privados têm a oportunidade de se diferenciarem e de se adaptarem para manterem as suas margens de lucro. As táticas a explorar incluem:
Oferecer condições flexíveis
Os proprietários privados (em especial os que têm uma ou várias propriedades) têm uma oportunidade única de se concentrarem na personalização dos inquilinos. Os empreendimentos BTR não dispõem desta flexibilidade, o que lhes confere uma vantagem.
Por exemplo, podem oferecer condições flexíveis por arrendamento e arrendatário, como permitir animais de estimação, prazos de arrendamento mais curtos, datas de pagamento variáveis e outras ofertas personalizadas.
Estes podem tornar-se pontos-chave de venda para os proprietários privados, o que pode tornar a sua renda mais atrativa nas zonas onde existem empreendimentos BTR. Não se esqueça de se proteger a si e ao seu imóvel para arrendamento, oferecendo alterações personalizadas, por exemplo, com um seguro de habitação eficaz.
Concentrar-se na experiência do inquilino
Pense em proporcionar uma boa experiência aos seus inquilinos para manter as suas propriedades ou atrair novos inquilinos quando houver uma vaga. Por exemplo, pode investir em eletrodomésticos modernos, artigos de jardim ou sistemas energeticamente eficientes.
Embora possa não conseguir igualar o nível de serviço prestado num empreendimento BTR (por exemplo, com um café ou ginásio no local), há outras coisas que pode oferecer aos inquilinos que proporcionam uma experiência de vida de maior qualidade.
Aproveitar a tecnologia
Uma das principais razões pelas quais os inquilinos escolhem um imóvel construído para arrendar é a facilidade de gestão. Lidar com o senhorio por mensagem de texto ou chamada telefónica nem sempre é a opção preferida dos inquilinos.
Isto é especialmente importante se considerarmos os dados de que mais de 70% dos millennials e da Geração Z (18-44 anos) preferem a comunicação digital às chamadas telefónicas e 25% dizem que nunca atendem o telefone.
Os proprietários privados podem oferecer um serviço tão ágil como um empreendimento BTR, tirando partido da tecnologia. Um software de gestão imobiliária, como o da Rentila, oferece aos inquilinos vantagens como o pagamento de rendas online, a gestão de pedidos de manutenção e a comunicação automatizada.
Explorando nichos de mercado
Há sempre um novo mercado a atingir no setor do arrendamento. Se o seu público-alvo são jovens profissionais ou famílias que precisam de acesso próximo à cidade, estes poderão ser o público-alvo dos novos empreendimentos BTR.
A exploração de nichos de mercado pode ajudá-lo a gerir eficazmente a nova concorrência. Por exemplo, pode atender aos inquilinos que procuram habitação a preços acessíveis ou a grupos desfavorecidos, como reformados, estudantes ou inquilinos com baixos rendimentos.
Construção para arrendar: Perguntas frequentes
Porque é que o modelo “construir para arrendar” é tão popular?
A construção para arrendamento está a ganhar popularidade, principalmente porque oferece habitações de qualidade que são difíceis de comercializar no mercado da construção para venda. Estes imóveis satisfazem a procura em determinadas zonas de pessoas que querem/precisam de arrendar, mas que procuram um ambiente de vida mais luxuoso.
Quais são as desvantagens do modelo “construir para arrendar”?
Apesar das suas vantagens, os empreendimentos construídos para arrendamento têm desvantagens para os inquilinos. Por exemplo, o facto de serem novos e luxuosos, têm frequentemente rendas elevadas, com taxas de serviço mais elevadas do que o habitual para manter a vasta gama de serviços do local.
Também lhes falta um toque pessoal, com estruturas e políticas frequentemente mais rígidas que podem ser demasiado corporativas para alguns inquilinos. Por exemplo, as datas de expiração do contrato de arrendamento podem ser inflexíveis, as questões podem ser canalizadas através de um formulário online ou de um centro de atendimento telefónico (em vez de uma pessoa dedicada) ou as condições de arrendamento podem ser impessoais.
Porque é que os inquilinos preferem os proprietários privados aos imóveis construídos para arrendamento?
Entre as muitas razões que podem levar os inquilinos a preferir arrendar um imóvel através de um senhorio privado em vez de um empreendimento de construção para arrendamento, contam-se as seguintes:
- Custos mais baixos: Os empreendimentos construídos para arrendamento incluem extras, que geram um prémio em comparação com o arrendamento de uma propriedade privada.
- Maior independência: Alguns inquilinos podem considerar que um empreendimento BTR é menos independente do que um arrendamento privado através de um senhorio.
- Menos pessoal: O arrendamento através de uma empresa de gestão em vez de um senhorio privado elimina a relação pessoal entre o inquilino e o senhorio, algo que alguns inquilinos podem não querer.
- Menos flexibilidade: os proprietários privados têm a possibilidade de ser mais flexíveis nas suas condições (por exemplo, os inquilinos podem discutir uma alteração com o proprietário e chegar a um acordo), mas com uma sociedade de gestão, as condições são muito mais rígidas e generalizadas.
Construção para arrendar: A não esquecer
- Os empreendimentos BTR estão a crescer, especialmente nas grandes cidades, e são suscetíveis de aumentar a concorrência, alterar a quota de mercado, ajustar os preços das rendas ou provocar alterações no mercado-alvo dos proprietários privados.
- Ainda há espaço para a coexistência de proprietários privados e empreendimentos BTR. Os proprietários privados podem concentrar-se no seu nicho, tirar partido da tecnologia para se modernizarem (por exemplo, utilizando um software de gestão de propriedades) e dar prioridade à experiência do inquilino.
- Para os proprietários que precisam de mudar de rumo, existem diferentes mercados a explorar, tais como arrendamentos para reformados, alojamento para estudantes ou alojamento para pessoas com baixos rendimentos ou com prestações de invalidez.
- Existem desvantagens que muitos inquilinos não considerarão atrativas, incluindo preços mais elevados, taxas de serviço mais altas, estruturas rígidas e um serviço menos personalizado.
