Deduções fiscais que todos os proprietários devem conhecer e como o Software ajuda

Os básicos

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22 Mai 26

Apresentar a declaração de rendimentos é parte integrante de ser proprietário e, infelizmente, não há como evitar isso. Mesmo que tenha um contabilista, continua a ser responsável por registar as despesas e apresentar as provas.

Pode reduzir os seus impostos declarando todas as despesas permitidas. Pode ser difícil controlá-las, mas existem maneiras de facilitar a gestão da sua declaração de impostos como proprietário, desde o uso de tecnologia (como software de gestão de propriedades) até à compreensão das regras.

Neste artigo, explicamos as deduções fiscais que todos os proprietários devem conhecer (e os aspetos fundamentais que deve saber sobre elas) e explicamos como a tecnologia imobiliária pode garantir a conformidade e ajudar a minimizar os impostos que paga.

Breve descrição: Como são tributados os rendimentos provenientes de arrendamentos em Portugal?

Em Portugal, as rendas recebidas por uma pessoa singular são, em regra, rendimentos prediais (Categoria F do IRS) e tributadas de forma autónoma, ou seja, a uma taxa especial fixa que incide sobre o rendimento líquido (rendas recebidas menos as despesas dedutíveis legalmente aceites). Nos termos do artigo 72.º do Código do IRS, a taxa especial é, atualmente, de 25% para o arrendamento habitacional e de 28% para os rendimentos prediais não habitacionais (arrendamento comercial, de serviços ou rústico).

Os contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração beneficiam de reduções de taxa em função da sua duração: 15% para contratos de 5 a 10 anos (reduzindo 2 pontos percentuais por cada renovação de igual período, até ao mínimo de 5%), 10% para contratos de 10 a 20 anos e 5% para contratos de duração igual ou superior a 20 anos. Para usufruir destas taxas reduzidas, o contrato tem de estar comunicado às Finanças.

Em alternativa à tributação autónoma, o senhorio pode optar pelo englobamento, juntando as rendas líquidas aos restantes rendimentos e sujeitando-as às taxas gerais progressivas do IRS (que podem ir até 48%). Esta opção só compensa se a taxa efetiva resultante for inferior à taxa especial aplicável.

Retenção na fonte: ao contrário do que muitos pensam, o senhorio que arrenda a um particular não faz qualquer retenção e recebe a renda integral, declarando-a depois no IRS anual. A retenção na fonte (à taxa de 25%) só existe quando o inquilino é uma entidade com contabilidade organizada (empresas, empresários em nome individual, etc.), funcionando nesse caso como pagamento por conta do imposto devido a final.

Exemplo prático:
Se receber 12.000 € em rendas anuais (1.000 €/mês) de um contrato de habitação permanente, sem despesas dedutíveis:

• O rendimento líquido (12.000 €) é tributado à taxa autónoma de 25%, resultando em 3.000 € de IRS.

• Se deduzir, por exemplo, 2.000 € de despesas elegíveis (IMI, condomínio, seguros, obras de manutenção com fatura), a base tributável desce para 10.000 € e o imposto para 2.500 €.

• Se for um contrato de longa duração (5 a 10 anos) à taxa reduzida de 15%, o imposto sobre os mesmos 10.000 € seria de apenas 1.500 €.

Nota importante: A partir de 2026, no âmbito das medidas de habitação, a taxa autónoma desce de 25% para 10% nos contratos de arrendamento habitacional enquadrados no regime de renda moderada (atualmente referido até cerca de 2.300 € mensais), desde que cumpridos os requisitos legais e a comunicação à Autoridade Tributária. Confirme sempre o enquadramento e os valores em vigor antes de declarar.

Quais são as principais deduções fiscais disponíveis para os proprietários?

Em geral, as despesas dedutíveis aos rendimentos prediais (artigo 41.º do Código do IRS) incluem:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Adicional ao IMI (AIMI)
• Imposto do Selo suportado na celebração do contrato de arrendamento
• Encargos de condomínio suportados pelo senhorio
• Despesas de conservação e manutenção (com fatura)
• Prémios de seguros (incluindo seguro de renda)
• Comissões e honorários de mediadores imobiliários
• Honorários de consultoria contabilística relacionados com o imóvel
• Software de gestão de arrendamentos

Mas lembre-se, aplicam-se regras rígidas e é importante saber todos os detalhes antes de se tornar proprietário ou antes de apresentar a sua primeira declaração de impostos. Algumas despesas estão expressamente excluídas, como os gastos com mobiliário, eletrodomésticos, artigos de decoração e o próprio AIMI em determinadas situações.

Espera-se que os proprietários apresentem declarações de impostos da melhor maneira possível e podem ser aplicadas multas se cometer erros (e não os corrigir rapidamente).

Leia mais sobre cada despesa dedutível do proprietário abaixo e certifique-se de consultar as últimas diretrizes da Autoridade Tributária com mais detalhes antes de apresentar declarações de impostos.

Juros de empréstimos hipotecários

Atenção: ao contrário do que sucede noutros países, em Portugal os juros de empréstimos hipotecários não são, regra geral, dedutíveis aos rendimentos prediais da Categoria F. As deduções aceites limitam-se aos gastos efetivamente suportados para obter ou garantir as rendas (manutenção, conservação, IMI, condomínio, seguros, etc.), nos termos do artigo 41.º do CIRS.

Comissões das agências imobiliárias

As comissões pagas a agências imobiliárias pela intermediação no arrendamento (seja para encontrar inquilinos, gerir contratos ou administrar o imóvel) são uma despesa dedutível.

Essas comissões podem ser na forma de uma percentagem da renda mensal ou um pagamento fixo. Saiba mais sobre os proprietários que trabalham com uma agência de arrendamentos.

Software de gestão de propriedades

Para reduzir despesas e evitar trabalhar com um agente imobiliário, muitos proprietários optam por administrar os imóveis eles próprios, utilizando um software de gestão imobiliária (como o da Rentila) para garantir o cumprimento das obrigações.

Se o proprietário utilizar um software de gestão de arrendamentos (por exemplo, para emitir recibos, gerir incidentes ou controlar cobranças), as assinaturas anuais ou mensais podem ser deduzidas como despesas necessárias para a obtenção de rendimentos.

Despesas de reparação e manutenção

O código do IRS permite deduzir os despesas de conservação e reparação do imóvel, ou seja, aquelas necessárias para manter a habitabilidade do bem, tais como:

• Reparação de canalização, eletricidade, aquecimento
• Reparação de telhados ou fachadas
• Substituição de elementos danificados sem que isso implique uma melhoria

Não são dedutíveis, no entanto, as despesas que aumentam o valor do imóvel, como reformas de luxo ou ampliações (estas podem ser consideradas melhorias e refletem-se no cálculo da mais-valia numa futura venda).

Prémios de seguros

Como proprietário, é bom ter um seguro, desde a proteção contra desastres naturais até à cobertura dos altos custos legais que podem acompanhar os pedidos de indemnização por lesões dos inquilinos na propriedade.

Os tipos mais comuns de seguro para proprietários incluem o seguro multirriscos, o seguro de garantia de arrendamento (seguro de renda), o seguro de recheio e o seguro de edifícios.

Os gastos com seguros de renda suportados e pagos pelo senhorio são dedutíveis aos rendimentos prediais brutos, dedução acrescentada ao artigo 41.º do CIRS pela Lei n.º 56/2023.

Serviços públicos e despesas comunitárias

Se o proprietário pagar os serviços públicos (água, eletricidade, gás) ou despesas comunitárias, poderá deduzi-los, desde que não os repasse ao inquilino. Se o inquilino pagar diretamente, o proprietário não poderá deduzir essas despesas.

Honorários de consultoria contabilística

As despesas decorrentes da contratação de um consultor fiscal ou contabilista para gerir a tributação dos arrendamentos também são dedutíveis como despesas necessárias.

Despesas de deslocação

As despesas de deslocação necessárias para a gestão ou supervisão do imóvel arrendado podem ser deduzidas na declaração, incluindo:

• Quilometragem (de acordo com as tabelas oficiais em vigor)
• Portagens e estacionamentos
• Bilhetes para transportes públicos

As sanções, tais como multas de trânsito, não são dedutíveis.

Impostos e taxas locais

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Adicional ao IMI (AIMI) e outras taxas municipais relacionadas com o imóvel são dedutíveis, nos termos previstos no CIRS.

Como o software pode ajudar os proprietários a reclamar despesas fiscais?

Cada vez mais proprietários recorrem a métodos de gestão “faça você mesmo” para reduzir despesas, ao mesmo tempo que maximizam a tecnologia para acompanhar os gastos e economizar dinheiro real quando se trata das declarações fiscais anuais.

O uso de software de gestão de propriedades é uma das melhores formas de gerir despesas, acompanhá-las, manter registos adequados e fornecer relatórios automatizados para ajudar a gerir as finanças.

Especificamente, um software de gestão de propriedades (como o Rentila) pode ajudá-lo no seguinte:

• Acompanhamento e categorização automática de despesas: Acompanhe as despesas automaticamente, com sistemas integrados que agregam e categorizam as suas despesas à medida que as gasta.
• Armazenamento de recibos e documentos importantes: carregue recibos de qualquer artigo que comprar (incluindo recibos por e-mail ou recibos em papel digitalizados) e qualquer documento importante para comprovar despesas.
• Gestão de relatórios resumidos de impostos automáticos: adequados para partilhar com contabilistas, consultores financeiros, consultores hipotecários e outros profissionais.

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Deduções fiscais: Perguntas frequentes

Os proprietários pagam menos impostos como sociedade?

Arrendar imóveis através de uma sociedade (por exemplo, uma Lda. ou uma SCI/sociedade de gestão imobiliária) em Portugal pode oferecer vantagens fiscais em comparação com o arrendamento como pessoa singular, mas esta opção é normalmente vantajosa apenas para portefólios maiores ou para atividades profissionais de arrendamento.

Como Pessoa Singular (em IRS):

• As rendas são tributadas autonomamente como rendimentos prediais (Categoria F), à taxa especial de 25% (habitacional) ou 28% (não habitacional), com possíveis reduções por duração do contrato (até 5%).

• Em alternativa, pode optar pelo englobamento, sujeitando as rendas às taxas gerais progressivas do IRS (até 48%), o que só compensa em escalões mais baixos.

• As despesas dedutíveis são as efetivamente suportadas e documentadas (IMI, condomínio, seguros, conservação e manutenção, etc.), nos termos do artigo 41.º do CIRS.

Como Sociedade (em IRC):

• Os lucros são tributados em IRC à taxa reduzida aplicável a PME sobre os primeiros 50.000 € de matéria coletável e à taxa normal sobre o remanescente (confirme as taxas em vigor para o ano em causa).

• As sociedades podem deduzir uma gama muito mais ampla de gastos necessários à atividade (ordenados, manutenção, juros de financiamento, amortizações, etc.).

• Atenção à dupla tributação: Quando a sociedade distribui lucros pelos sócios sob a forma de dividendos, estes são novamente tributados em IRS, podendo a carga fiscal global (IRC + IRS) tornar-se menos vantajosa.

A opção por uma sociedade é fiscalmente interessante para investidores com vários imóveis que pretendam reinvestir os lucros na própria empresa (evitando a distribuição de dividendos). No entanto, para um proprietário com um ou poucos imóveis que necessite do rendimento para o seu sustento, a tributação como pessoa singular, apesar da taxa progressiva no englobamento, tende a ser mais simples e pode ser mais vantajosa devido à menor complexidade administrativa e à ausência de dupla tributação.

Como os proprietários podem reduzir os impostos sobre os rendimentos provenientes do arrendamento?

Manter um registo minucioso das suas despesas é crucial para os proprietários que desejam reduzir os seus impostos. Considere usar um software de gestão de propriedades para manter registos e recibos de todas as despesas como prova das suas despesas.

Como proprietário, também pode explorar o seguinte para reduzir os impostos que paga:

• Deduzir todas as despesas permitidas (com fatura e comprovativo)
• Celebrar contratos de habitação permanente de longa duração para beneficiar das taxas reduzidas (15%, 10% ou 5%)
• Verificar o enquadramento no regime de renda moderada (taxa de 10% a partir de 2026)
• Ponderar a constituição de uma sociedade, no caso de portefólios maiores

O que é considerado «rendimento» para um proprietário?

Para um proprietário em Portugal, considera-se «rendimento predial» qualquer montante recebido do inquilino como pagamento pela utilização do imóvel, sendo a renda mensal a principal fonte. Também são incluídos como rendimento os montantes que o proprietário repercute no inquilino, tais como encargos de condomínio, IMI ou fornecimento de água, eletricidade e gás, embora estes pagamentos possam posteriormente ser deduzidos como despesas na declaração, desde que suportados pelo senhorio.

Por outro lado, há conceitos que não são considerados rendimento até que ocorra um facto específico, como é o caso da caução, que não é contabilizada como rendimento enquanto estiver depositada e à disposição do inquilino, mas que passa a sê-lo se o proprietário decidir ficar com ela por incumprimento contratual. É importante declarar corretamente todos estes rendimentos no Anexo F da declaração Modelo 3 do IRS antes de aplicar as deduções correspondentes, uma vez que são a base para calcular o rendimento líquido do arrendamento.

Deduções fiscais: A não esquecer

• Taxa de tributação: As rendas são tributadas autonomamente à taxa de 25% (habitacional) ou 28% (não habitacional), com reduções por duração do contrato (15%, 10% ou 5%) e uma taxa de 10% para renda moderada a partir de 2026.

• Rendimentos: Incluem não só a renda, mas também valores pagos pelo inquilino a título de condomínio, IMI ou indemnizações, caso o senhorio tenha suportado inicialmente essas despesas.

• Despesas Dedutíveis: Podem ser deduzidas despesas como IMI, AIMI, condomínio, seguros, manutenção e reparações (com fatura), honorários de mediadores imobiliários e serviços de contabilidade diretamente relacionados com o imóvel. Os juros de empréstimo não são, em regra, dedutíveis na Categoria F.

• Retenção na fonte: Só existe quando o inquilino é uma entidade com contabilidade organizada (taxa de 25%, como pagamento por conta). Entre particulares não há retenção — a renda é recebida integralmente e declarada no IRS anual.

• Sociedade: Pode reduzir a carga fiscal através do IRC, mas só é vantajoso para portefólios maiores, devido à complexidade administrativa e à dupla tributação (IRC + IRS) na distribuição de lucros.

• Obrigação Geral: Mantenha todas as faturas e comprovativos durante 4 anos (prazo geral de caducidade) para apresentação em caso de fiscalização pela Autoridade Tributária (AT). A organização é obrigatória.