Simulador de investimento em arrendamento
O simulador de investimento em arrendamento calcula a rentabilidade de uma compra para arrendar: fluxo de caixa, rentabilidades, endividamento, uma nota global e uma projeção ao longo do período de detenção. Acede-se a partir da secção “Ferramentas” e depois “Simulador de investimento”.
Tudo é recalculado no seu navegador à medida que escreve: não existe um botão “Guardar”.
Importante!
Uma simulação nunca é conservada. Se sair da página ou a recarregar, todos os campos voltam aos valores predefinidos.
Utilize “Imprimir” ou “Transferir” antes de sair da página se quiser guardar um registo.
Partir de um novo projeto ou de um imóvel existente
No topo do bloco “Imóvel”, a lista “Imóvel a analisar” propõe “Novo projeto” — os campos contêm então valores de exemplo — ou um dos seus imóveis. Selecionar um imóvel retoma a sua ficha: preço e custos de aquisição, obras de renovação, comissão da agência, renda, encargos de arrendamento, IMI, valor atual e tipo de arrendamento. A entrada é deduzida do empréstimo registado; a taxa do seguro do mutuário só é retomada se estiver registada em percentagem.
As informações ausentes da ficha são retomadas como 0 e mudar de imóvel repõe primeiro todos os campos. Só são propostos os imóveis a que tem acesso, sem os arquivados e sem o lixo — ver criar, editar ou eliminar um imóvel, uma fração.
Escolher o nível de detalhe
Três separadores determinam o número de campos apresentados: “Iniciante” limita-se ao essencial; “Avançado” acrescenta obras, mobiliário, encargos de arrendamento, desocupação, despesas do condomínio, manutenção, gestão e pressupostos fiscais; “Especialista” acrescenta a atualização anual da renda, as definições fiscais detalhadas, a revenda, a projeção anual e a TIR.
Voltar a um nível inferior oculta os campos mas conserva os seus valores: continuam a ser considerados no cálculo.
Preencher os pressupostos
A coluna da esquerda agrupa os pressupostos por bloco: “Imóvel”, “Financiamento”, “Rendimentos de arrendamento”, “Despesas operacionais”, “Pressupostos fiscais” e “Pressupostos de revenda”. “Valor do empréstimo” e “Prestação mensal” não se introduzem: o empréstimo é o custo total menos a entrada e a prestação inclui o seguro do mutuário. “Provisão para manutenção” e “Honorários de gestão de arrendamento” exprimem-se em percentagem da renda; “Valor atual” substitui o preço de aquisição como base da valorização.
Se um valor for inconsistente — preço ou prazo do empréstimo nulos, taxa superior a 20 %, desocupação fora de 0 a 100 %, entrada superior ao custo total — o aviso “Dados incompletos ou inconsistentes” substitui a nota e indica o que corrigir.
Ler os resultados
A coluna da direita atualiza-se a cada tecla:
- a nota, de A a F, e o seu comentário;
- “Fluxo de caixa mensal — após impostos”, com o fluxo antes de impostos, o fluxo anual e um histograma de dez anos;
- “Rentabilidade bruta”, “Rentabilidade líquida” e “Rentabilidade líquida-líquida”: cada cartão recorda a sua fórmula;
- “Renda de equilíbrio”, a renda a partir da qual o fluxo de caixa se anula;
- “Investimento total” e “Percentagem de financiamento (LTV)”;
- “Pontuação de risco” em 100: endividamento, margem de fluxo de caixa, desocupação e rentabilidade bruta. Quanto mais baixa, mais segura é a operação.
No nível “Especialista” juntam-se “Projeção anual”, “Valor de revenda estimado”, “Mais-valia líquida” e “TIR”.
Como é calculada a nota
A e B: fluxo de caixa após impostos positivo, com risco baixo ou moderado. C: fluxo apertado ou ligeiramente negativo. D: uma perda mensal assumida. F: fluxo fortemente negativo ou risco muito elevado. A nota decorre inteiramente dos seus pressupostos: dois pontos a mais de desocupação bastam por vezes para a alterar.
Como o imposto é modelado
O bloco “Pressupostos fiscais” só existe na versão francesa do site. Nas restantes não é modelado qualquer imposto: o fluxo de caixa após impostos é igual ao fluxo antes de impostos.
Em França, “Tipo de arrendamento” comanda o resto: “Arrendamento não mobilado”, “Arrendamento mobilado” ou “Sem modelação fiscal”. A lista “Regime fiscal” adapta-se à escolha — “Micro-foncier (abatimento de 30%)” ou “Regime real (encargos reais dedutíveis)”, “LMNP real + amortização” ou “Micro-BIC (abatimento de 50%)” — e depois indica o seu “Escalão marginal de IRS” e as “Contribuições sociais”. O nível “Especialista” abre as deduções, a amortização e o detalhe do imposto sobre a mais-valia.
Importante!
O cálculo fiscal é uma estimativa simplificada: as regras dependem da sua situação pessoal.
Não são modelados nem a sobretaxa sobre mais-valias elevadas, nem os valores fixos para custos e obras, nem o défice predial, nem os limites dos regimes micro. Consulte um contabilista antes de avançar.
Comparar dois imóveis
O separador “Comparar” coloca lado a lado “Imóvel A” e “Imóvel B”, treze campos cada um, pré-preenchidos com valores de exemplo e independentes do separador “Imóvel único”. A tabela compara o investimento total, o empréstimo, a prestação, os fluxos de caixa, as rentabilidades, a renda de equilíbrio, o LTV, a pontuação de risco e a nota, e designa um “Vencedor” linha a linha.
Testar a solidez com os cenários
O separador “Cenários” repete três vezes o que introduziu em “Imóvel único”: “Prudente” (renda −5 %, desocupação +2 pontos, despesas +10 %, taxa +0,5 pontos), “Caso base” (os seus dados, o único cartão que mostra a nota) e “Melhor cenário” (renda +5 %, desocupação −1 ponto, despesas estáveis). Os dois cartões laterais indicam o desvio face ao caso base. Um investimento é sólido se o cenário prudente ainda gerar um fluxo de caixa aceitável.
Imprimir ou transferir a simulação
O menu “…” no canto superior direito propõe “Imprimir”, que abre a simulação paginada num novo separador, e “Transferir”, nos formatos Adobe PDF, Word e Open office. O documento retoma a nota, os resultados, os seus dados, a revenda e a projeção anual, mesmo a partir do nível “Iniciante”.
Só o separador “Imóvel único” é exportado: a comparação e os cenários não. Se houver campos inconsistentes, a exportação é interrompida e os erros são mostrados.
