# Simulador de investimento em arrendamento
O simulador de investimento em arrendamento calcula a rentabilidade de uma compra para arrendar: fluxo de caixa, rentabilidades, endividamento, uma nota global e uma projeção ao longo do período de detenção. Acede-se a partir da secção “Ferramentas” e depois “Simulador de investimento”.
Tudo é recalculado no seu navegador à medida que escreve: não existe um botão “Guardar”.
Importante!
Uma simulação nunca é conservada. Se sair da página ou a recarregar, todos os campos voltam aos valores predefinidos.
Utilize “Imprimir” ou “Transferir” antes de sair da página se quiser guardar um registo.
### Partir de um novo projeto ou de um imóvel existente
No topo do bloco “Imóvel”, a lista “Imóvel a analisar” propõe “Novo projeto” — os campos contêm então valores de exemplo — ou um dos seus imóveis. Selecionar um imóvel retoma a sua ficha: preço e custos de aquisição, obras de renovação, comissão da agência, renda, encargos de arrendamento, IMI, valor atual e tipo de arrendamento. A entrada é deduzida do empréstimo registado; a taxa do seguro do mutuário só é retomada se estiver registada em percentagem.
As informações ausentes da ficha são retomadas como 0 e mudar de imóvel repõe primeiro todos os campos. Só são propostos os imóveis a que tem acesso, sem os arquivados e sem o lixo — ver [criar, editar ou eliminar um imóvel, uma fração](https://www.rentila.pt/support/create-edit-delete-property).
### Escolher o nível de detalhe
Três separadores determinam o número de campos apresentados: “Iniciante” limita-se ao essencial; “Avançado” acrescenta obras, mobiliário, encargos de arrendamento, desocupação, despesas do condomínio, manutenção, gestão e pressupostos fiscais; “Especialista” acrescenta a atualização anual da renda, as definições fiscais detalhadas, a revenda, a projeção anual e a TIR.
Voltar a um nível inferior oculta os campos mas conserva os seus valores: continuam a ser considerados no cálculo.
### Preencher os pressupostos
A coluna da esquerda agrupa os pressupostos por bloco: “Imóvel”, “Financiamento”, “Rendimentos de arrendamento”, “Despesas operacionais”, “Pressupostos fiscais” e “Pressupostos de revenda”. “Valor do empréstimo” e “Prestação mensal” não se introduzem: o empréstimo é o custo total menos a entrada e a prestação inclui o seguro do mutuário. “Provisão para manutenção” e “Honorários de gestão de arrendamento” exprimem-se em percentagem da renda; “Valor atual” substitui o preço de aquisição como base da valorização.
Se um valor for inconsistente — preço ou prazo do empréstimo nulos, taxa superior a 20 %, desocupação fora de 0 a 100 %, entrada superior ao custo total — o aviso “Dados incompletos ou inconsistentes” substitui a nota e indica o que corrigir.
### Ler os resultados
A coluna da direita atualiza-se a cada tecla:
- a nota, de A a F, e o seu comentário;
- “Fluxo de caixa mensal — após impostos”, com o fluxo antes de impostos, o fluxo anual e um histograma de dez anos;
- “Rentabilidade bruta”, “Rentabilidade líquida” e “Rentabilidade líquida-líquida”: cada cartão recorda a sua fórmula;
- “Renda de equilíbrio”, a renda a partir da qual o fluxo de caixa se anula;
- “Investimento total” e “Percentagem de financiamento (LTV)”;
- “Pontuação de risco” em 100: endividamento, margem de fluxo de caixa, desocupação e rentabilidade bruta. Quanto mais baixa, mais segura é a operação.
No nível “Especialista” juntam-se “Projeção anual”, “Valor de revenda estimado”, “Mais-valia líquida” e “TIR”.
Como é calculada a nota
A e B: fluxo de caixa após impostos positivo, com risco baixo ou moderado. C: fluxo apertado ou ligeiramente negativo. D: uma perda mensal assumida. F: fluxo fortemente negativo ou risco muito elevado. A nota decorre inteiramente dos seus pressupostos: dois pontos a mais de desocupação bastam por vezes para a alterar.
### Como o imposto é modelado
O bloco “Pressupostos fiscais” só existe na versão francesa do site. Nas restantes não é modelado qualquer imposto: o fluxo de caixa após impostos é igual ao fluxo antes de impostos.
Em França, “Tipo de arrendamento” comanda o resto: “Arrendamento não mobilado”, “Arrendamento mobilado” ou “Sem modelação fiscal”. A lista “Regime fiscal” adapta-se à escolha — “Micro-foncier (abatimento de 30%)” ou “Regime real (encargos reais dedutíveis)”, “LMNP real + amortização” ou “Micro-BIC (abatimento de 50%)” — e depois indica o seu “Escalão marginal de IRS” e as “Contribuições sociais”. O nível “Especialista” abre as deduções, a amortização e o detalhe do imposto sobre a mais-valia.
Importante!
O cálculo fiscal é uma estimativa simplificada: as regras dependem da sua situação pessoal.
Não são modelados nem a sobretaxa sobre mais-valias elevadas, nem os valores fixos para custos e obras, nem o défice predial, nem os limites dos regimes micro. Consulte um contabilista antes de avançar.
### Comparar dois imóveis
O separador “Comparar” coloca lado a lado “Imóvel A” e “Imóvel B”, treze campos cada um, pré-preenchidos com valores de exemplo e independentes do separador “Imóvel único”. A tabela compara o investimento total, o empréstimo, a prestação, os fluxos de caixa, as rentabilidades, a renda de equilíbrio, o LTV, a pontuação de risco e a nota, e designa um “Vencedor” linha a linha.
### Testar a solidez com os cenários
O separador “Cenários” repete três vezes o que introduziu em “Imóvel único”: “Prudente” (renda −5 %, desocupação +2 pontos, despesas +10 %, taxa +0,5 pontos), “Caso base” (os seus dados, o único cartão que mostra a nota) e “Melhor cenário” (renda +5 %, desocupação −1 ponto, despesas estáveis). Os dois cartões laterais indicam o desvio face ao caso base. Um investimento é sólido se o cenário prudente ainda gerar um fluxo de caixa aceitável.
### Imprimir ou transferir a simulação
O menu “…” no canto superior direito propõe “Imprimir”, que abre a simulação paginada num novo separador, e “Transferir”, nos formatos Adobe PDF, Word e Open office. O documento retoma a nota, os resultados, os seus dados, a revenda e a projeção anual, mesmo a partir do nível “Iniciante”.
Só o separador “Imóvel único” é exportado: a comparação e os cenários não. Se houver campos inconsistentes, a exportação é interrompida e os erros são mostrados.
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https://www.rentila.pt/support/rental-investment-simulator