Saída antecipada do inquilino: que opções tem o senhorio?
Chega uma carta (ou, mais provavelmente, uma mensagem) do inquilino: vai mudar de cidade e quer sair daqui a dois meses, com o contrato ainda a meio. A saída antecipada do inquilino não tem de ser um drama, mas obriga o senhorio a saber o que a lei permite, o que pode cobrar e como fechar o arrendamento sem pontas soltas.
O inquilino pode sair antes do fim do contrato?
Pode. O inquilino tem o direito de pôr fim ao contrato antes do prazo, sem ter de explicar porquê. A lei chama a isto denúncia do contrato. Mas só a pode fazer se cumprir duas condições: ter passado tempo suficiente desde o início do arrendamento e avisar o senhorio com antecedência.
Num contrato com prazo certo, a primeira condição é ter decorrido um terço do prazo. Num contrato de três anos, por exemplo, o inquilino tem de cumprir pelo menos o primeiro ano. Se quiser sair antes disso, o contrato continua em vigor e as rendas continuam a ser devidas, a não ser que o senhorio aceite outra solução.
Quanto tempo de aviso é preciso?
A segunda condição é o aviso prévio (ou pré-aviso). O prazo muda consoante o contrato tenha prazo certo (com data de fim definida) ou duração indeterminada (sem data de fim):
- Prazo certo, depois de decorrido um terço do prazo: 120 dias de aviso se o contrato tiver um ano ou mais e 60 dias se tiver menos de um ano.
- Duração indeterminada, depois de seis meses de duração efetiva: 120 dias de aviso se o contrato já durar há um ano ou mais e 60 dias se durar há menos tempo.
A saída só se concretiza no final de um mês do calendário. Quem tem um contrato de dois anos e quer sair a 30 de setembro, por exemplo, deve enviar o aviso até 2 de junho. As regras constam dos artigos 1098.º e 1100.º do Código Civil.
Pré-aviso e forma da comunicação
O aviso tem de ser escrito, assinado pelo inquilino e enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com cópia assinada pelo senhorio. Um e-mail ou uma mensagem de WhatsApp não cumprem, por si só, a forma exigida. Se foi o único aviso, peça ao inquilino que o formalize.
Se o pré-aviso for mais curto do que o devido, o contrato cessa na mesma, mas o inquilino paga as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. A lei só o dispensa em casos como desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino.
O senhorio pode recusar a saída antecipada?
Se o inquilino cumprir as condições (um terço do prazo e pré-aviso), não. A denúncia é um direito dele e não precisa da concordância do senhorio, que deve confirmar os requisitos e responder por escrito, indicando a data de fim do contrato.
O acordo do senhorio é indispensável quando o inquilino quer sair antes de decorrido um terço do prazo ou sem pagar o pré-aviso em falta. E há o caso inverso: se o senhorio falhar nas suas obrigações, por exemplo não fazendo reparações essenciais, o inquilino pode resolver o contrato por incumprimento (artigo 1083.º do Código Civil), sem esperar pelos prazos da denúncia.
Acordo de revogação: a saída negociada
O melhor caminho é um acordo de cessação escrito e assinado por ambos, com data de saída, entrega das chaves, o destino das rendas e da caução e a liquidação de eventuais despesas pendentes. Tal como numa alteração a um contrato de arrendamento existente, o que fica escrito vale; o que fica combinado de boca dá origem a discussões.
Rendas e obrigações financeiras
A renda é devida até à data em que a cessação produz efeitos, mesmo que o inquilino entregue as chaves mais cedo. Se sair a 15 de julho e o contrato terminar a 31 de agosto, pagam-se as rendas de julho e de agosto por inteiro, além dos consumos e das despesas que o contrato atribua ao inquilino.
Quanto a penalizações, a consequência de falhar o pré-aviso já está na lei: as rendas desse período. Acrescentar uma multa só porque o inquilino exerceu um direito legal é abrir a porta a litígios, e quem tiver essa cláusula deve pedir aconselhamento jurídico antes de a invocar.
Numa saída antecipada do inquilino, as contas acertam-se melhor quando datas, recibos e valores em aberto estão no mesmo sítio. Uma ferramenta como a Rentila ajuda a acompanhar as datas de fim de contrato, as rendas pagas e em atraso e os documentos de cada arrendamento.
Como encontrar um novo inquilino sem deixar a casa vazia
Comece a divulgar o anúncio assim que tiver o aviso formalizado: com 60 a 120 dias de pré-aviso, há tempo para escolher candidatos. Esperar só aumenta os períodos de vacatura.
Até sair, o inquilino mantém o direito a usufruir da casa com tranquilidade, pelo que o senhorio não pode entrar sem aviso nem sem combinar. Convém fixar por escrito os horários das visitas.
O inquilino pode sugerir um substituto, mas o senhorio não é obrigado a aceitá-lo: avalie-o como qualquer outro candidato e, se avançar, formalize por escrito, com novo contrato ou cessão da posição contratual.
Caução e estado do imóvel
Antes de receber as chaves, faça uma vistoria com o inquilino presente, compare o estado da casa com o inventário ou as fotografias iniciais, anote as leituras dos contadores e assinem o documento de vistoria. O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações normais de uma utilização prudente: pintura gasta ao fim de anos é desgaste normal; vidros partidos ou manchas permanentes são danos.
Em Portugal, a caução não pode exceder o valor correspondente a duas rendas e fica, em regra, na posse do senhorio, não existindo um sistema oficial de depósito protegido para este efeito. Destina-se a garantir o cumprimento das obrigações do inquilino, podendo ser utilizada para compensar danos no imóvel ou dívidas devidamente apuradas. A caução não substitui o pagamento das rendas: o inquilino não pode decidir unilateralmente utilizá-la para pagar os últimos meses de arrendamento.
Passos práticos para uma saída antecipada do inquilino sem sobressaltos
Eis alguns passos a seguir para uma saída sem problemas:
- Confirme por escrito a validade do aviso e a data exata de fim do contrato.
- Combine o dia da entrega das chaves, da vistoria e da leitura dos contadores.
- Feche as contas: rendas, consumos, danos e caução.
- Documente a entrega com um auto assinado por ambos, com fotografias e o número de chaves.
- Comunique a cessação às Finanças até ao fim do mês seguinte, no Portal das Finanças, e arquive tudo junto do contrato.
Perguntas frequentes
O inquilino pode sair sem avisar o senhorio?
Pode abandonar a casa, mas isso não põe fim ao contrato. Sem comunicação válida, as rendas continuam a vencer-se e o senhorio pode exigi-las. Para cessar o contrato, o inquilino deve enviar carta registada com aviso de receção e respeitar o pré-aviso de 60 ou 120 dias, consoante o caso.
O senhorio pode cobrar uma multa pela saída antecipada?
A lei prevê apenas o pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso em falta, quando o inquilino não cumpre os prazos. Uma multa adicional, só por ter exercido o direito de denúncia, é contestável e gera litígios. Se quiserem outra compensação, o caminho é um acordo de cessação escrito e assinado pelos dois.
Quanto tempo tem o senhorio para devolver a caução?
A lei não estabelece um prazo fixo. Na prática, devolve-se depois da vistoria final e do acerto de contas, sem demoras desnecessárias que alimentem conflitos. Convém acordar o prazo por escrito (por exemplo, 30 dias após a entrega das chaves) e entregar ao inquilino um recibo da devolução.
O inquilino pode indicar alguém para ficar no seu lugar?
Pode propor um substituto, mas o senhorio não é obrigado a aceitá-lo. Deve avaliá-lo como qualquer outro candidato e, se concordar, formalizar a mudança por escrito, com novo contrato ou cessão da posição contratual, e comunicá-la às Finanças. Até essa data, o contrato do inquilino atual mantém-se em vigor.
Resumo: o que deve reter
- O inquilino pode denunciar o contrato antes do fim, desde que tenha decorrido um terço da sua duração e cumpra o pré-aviso legal.
- O pré-aviso é de 120 dias para contratos com um ano ou mais e de 60 dias para contratos de duração inferior.
- A comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção ou entrega em mão com cópia assinada pelo senhorio.
- Se o inquilino não cumprir o pré-aviso, terá de pagar as rendas correspondentes ao período em falta, salvo as exceções previstas na lei.
- Na saída, faça uma vistoria ao imóvel, registe eventuais danos e acerte as rendas, as despesas pendentes e a caução.
- Formalize a entrega das chaves e comunique a cessação do contrato às Finanças até ao fim do mês seguinte.
