Renovações e reparações num imóvel para arrendar

Os básicos

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20 Jun 24

Updated: 24 Set 26

Comprar um imóvel para arrendar é apenas o primeiro passo: depois, é preciso mantê-lo em bom estado sem comprometer a rentabilidade. Saber gerir as renovações e reparações é o que separa um investimento tranquilo de uma fonte constante de despesas e de inquilinos descontentes. Neste artigo, explicamos como fazê-lo de forma racional.

Compreender as suas responsabilidades na manutenção de um imóvel para arrendar

Em Portugal, a regra geral consta do artigo 1074.º do Código Civil: cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. O inquilino deve utilizar o imóvel com prudência, responde pelos danos que causar e tem de avisar o senhorio, sem demora, de qualquer anomalia. Os danos que ultrapassem o desgaste normal podem, aliás, justificar descontos na caução, desde que comprovados. As responsabilidades do senhorio incluem:

1. Manutenção estrutural e de sistemas

Cabe-lhe reparar danos estruturais, como fissuras ou infiltrações, e manter em funcionamento a canalização, a instalação elétrica, o telhado e o aquecimento de águas. Se algo se avariar sem culpa do inquilino, deve chamar um profissional. Lembre-se também de que as instalações de gás estão sujeitas a inspeções periódicas obrigatórias, da responsabilidade do proprietário, salvo se o contrato a transferir para o arrendatário.

2. Prevenção e resolução de problemas com pragas

Em regra, se a infestação de roedores, baratas ou percevejos resultar de problemas do imóvel ou já existir no início do contrato, a resolução cabe ao senhorio, muitas vezes com recurso a uma empresa especializada. Se resultar de uso negligente, a responsabilidade poderá ser do inquilino.

Criar um plano de manutenção proativo

Para evitar reparações de emergência e manter os inquilinos satisfeitos, um plano de manutenção preventiva é fundamental: inspecione o imóvel com regularidade e corrija os problemas antes que se agravem.

1. Crie uma rotina de inspeção e manutenção

Um bom plano começa por um calendário de inspeções e de manutenção, por exemplo, com uma ou duas visitas por ano. Como o imóvel é a casa do inquilino, combine sempre as visitas com antecedência: o senhorio não pode entrar sem o consentimento dele. Verifique a canalização, o telhado, as janelas e os equipamentos, e anote sinais de humidade ou desgaste. É bem mais barato substituir logo uma máquina de lavar com fugas do que reparar mais tarde os danos causados pela água!

2. Defina prioridades nas reparações

Comece pelo que afeta a segurança, a saúde e a habitabilidade, como fugas, humidade ou problemas na instalação elétrica ou de gás. Só depois trate do que é menos urgente. Agrupe trabalhos semelhantes para reduzir custos e não descure a manutenção preventiva, como a limpeza de caleiras ou a revisão do esquentador.

3. Mantenha um registo das reparações

Um software de gestão de propriedades, como o da Rentila, ajuda a organizar, agendar e acompanhar as intervenções, com lembretes para que nada passe despercebido. Guarde também faturas, orçamentos e fotografias: fazem parte dos documentos que o senhorio deve manter organizados e servem de prova em caso de litígio.

Estabelecer um orçamento para renovações e reparações

Definir um orçamento realista para as renovações e reparações do imóvel evita que os custos comprometam a rentabilidade. Eis alguns conselhos:

• Determine os custos de renovação: Decida o que precisa de ser reparado ou substituído (pavimentos, canalização, cozinha, pintura exterior…) e peça orçamentos a vários empreiteiros. Concentre-se nas intervenções de maior impacto, como a cozinha ou a casa de banho, e considere fazer pequenos trabalhos, como pintar o interior, para poupar.
• Estabeleça um orçamento máximo: Defina quanto pode gastar sem comprometer o retorno do investimento. Como regra prática, sem valor legal, procure que as renovações não excedam 10% a 15% do valor do imóvel: num imóvel de 200 000 euros, seriam 20 000 a 30 000 euros.
• Tenha em conta os custos de manutenção: Não se esqueça das despesas correntes, como a canalização ou as reparações no telhado. Constituir uma reserva para manutenção ajuda a cobrir imprevistos: uma referência habitual é guardar cerca de 10% da renda anual. Com uma renda de 1000 euros por mês, seriam 1200 euros por ano.
• Considere as opções de financiamento: Se necessário, avalie o crédito pessoal, o crédito multiusos ou o reforço de um crédito à habitação existente, comparando a TAEG e os prazos. Faça as contas com prudência: com o contrato em vigor, a renda só pode ser atualizada nos termos previstos na lei e no contrato, pelo que as obras não justificam, por si só, um aumento livre da renda.

Comunicar com os inquilinos sobre renovações e reparações num imóvel para arrendar

Manter abertas as linhas de comunicação é importante, sobretudo quando são necessárias renovações e reparações no imóvel. Eis algumas boas práticas:

1. Informe os inquilinos sobre os trabalhos programados

Avise com bastante antecedência, por exemplo, com um e-mail ou uma carta pelo menos uma semana antes do início dos trabalhos, explicando o que vai ser feito e o calendário estimado.

2. Responda depressa aos pedidos de reparação

Quando um inquilino comunica um problema, como uma torneira a pingar ou um aparelho a gás avariado, confirme a receção e indique os passos seguintes. Uma resposta rápida gera boa vontade e mostra que leva a sério o conforto do inquilino.

3. Faculte atualizações sobre o andamento das obras

Se houver atrasos, explique porquê e indique a nova data prevista. Nas renovações mais extensas, dê atualizações semanais ou quinzenais.

4. Faça um acompanhamento após a conclusão

Pergunte se o problema ficou totalmente resolvido e se os profissionais deixaram a casa limpa. Este feedback ajuda a escolher melhores empreiteiros no futuro.

A comunicação aberta é fundamental para manter os inquilinos satisfeitos. Privilegie as comunicações por escrito, que servem de prova e ajudam a reduzir reclamações e a aumentar a permanência dos inquilinos.

Perguntas frequentes

O inquilino pode fazer obras no imóvel sem autorização?

Em regra, não. O arrendatário só pode executar obras quando o contrato o permita ou quando o senhorio o autorize por escrito, nos termos do artigo 1074.º do Código Civil. Se as fizer sem autorização, pode ser responsabilizado pelos danos e, em casos graves, arrisca a resolução do contrato. Por isso, qualquer acordo deve ficar sempre registado por escrito.

E se houver uma reparação urgente e o senhorio não responder?

Quando a reparação é urgente e não pode esperar, a lei permite ao arrendatário avançar com a intervenção, devendo avisar o senhorio e podendo ter direito ao reembolso das despesas (artigo 1036.º do Código Civil). Em determinadas situações, o valor gasto pode também ser compensado com a renda, nos termos do artigo 1074.º.

O que acontece se o senhorio não fizer as obras necessárias?

Se o senhorio não cumprir as suas obrigações de conservação, o inquilino pode exigir a realização das obras e, consoante a situação, ter direito à redução da renda, resolver o contrato ou pedir uma indemnização. A câmara municipal pode também ordenar obras de conservação e, em certas situações, executá-las coercivamente a expensas do proprietário.

Renovações e reparações num imóvel para arrendar: a não esquecer

• Cabe ao senhorio executar as obras de conservação, salvo estipulação em contrário, pelo que o contrato deve definir claramente as responsabilidades de cada parte.
• Inspeções combinadas com o inquilino e um plano de manutenção preventiva evitam reparações de emergência e custos maiores.
• Peça vários orçamentos, defina um limite para as obras e reserve cerca de 10% da renda anual para manutenção.
• Informe os inquilinos por escrito, responda depressa aos pedidos e faça um acompanhamento no final dos trabalhos.
• Guarde todas as faturas: as despesas de conservação e manutenção podem ser deduzidas às rendas no IRS.