Deduções fiscais que todos os proprietários devem conhecer e como o Software ajuda

Apresentar a declaração de rendimentos é parte integrante de ser proprietário e, infelizmente, não há como evitar isso. Mesmo que tenha um contabilista, continua a ser responsável por registar as despesas e apresentar as provas.

Pode reduzir os seus impostos declarando todas as despesas permitidas. Pode ser difícil controlá-las, mas existem maneiras de facilitar a gestão da sua declaração de impostos como proprietário, desde o uso de tecnologia (como software de gestão de propriedades) até à compreensão das regras.

Neste artigo, explicamos as deduções fiscais que todos os proprietários devem conhecer (e os aspetos fundamentais que deve saber sobre elas) e explicamos como a tecnologia imobiliária pode garantir a conformidade e ajudar a minimizar os impostos que paga.

Breve descrição: Como são tributados os rendimentos provenientes de arrendamentos em Portugal?

Em Portugal, os senhorios estão obrigados a efetuar uma retenção na fonte à taxa de 15% sobre o valor de cada renda recebida, devendo entregar esse valor mensalmente às Finanças até ao dia 20 do mês seguinte. Este pagamento é obrigatório e não pode ser adiado para a altura do IRS.

No final do ano, estes valores já retidos são declarados no IRS e o imposto definitivo é calculado com base no regime simplificado: apenas 85% do total das rendas anuais é considerado rendimento tributável, uma vez que se presumem automaticamente 15% de despesas. O valor total das retenções já pagas ao longo do ano é então deduzido ao imposto total apurado, podendo resultar num pagamento adicional ou numa restituição por parte das Finanças, consoante o acerto final.

Exemplo prático:
Se receber 12.000 € em rendas anuais (1.000 €/mês):

• Retém e paga 150 €/mês (15%) às Finanças (total anual retido: 1.800 €).

• No IRS, apenas 85% dos 12.000 € (10.200 €) é tributado à sua taxa marginal de IRS.

• O imposto devido é calculado sobre este valor e os 1.800 € já pagos são deduzidos.

Nota importante: A não apresentação mensal da retenção na fonte está sujeita a coimas por parte da Autoridade Tributária (Artigo 101.º do Código do IRS).

Quais são as principais deduções fiscais disponíveis para os proprietários?

Em geral, as despesas dedutíveis para proprietários que arrendam imóveis incluem:

• Juros de empréstimos hipotecários
• Comissões das agências imobiliárias
• Despesas de reparação e manutenção
• Prémios de seguros
• Suprimentos e despesas comunitárias (se pagas pelo locador)
• Honorários de consultoria contabilística
• Despesas de deslocação relacionadas com a gestão do imóvel
• Impostos e taxas locais (IBI, taxas de recolha de lixo, etc.)

Mas lembre-se, aplicam-se regras rígidas e é importante saber todos os detalhes antes de se tornar proprietário ou antes de apresentar a sua primeira declaração de impostos.

Espera-se que os proprietários apresentem declarações de impostos da melhor maneira possível e  podem ser aplicadas multas se cometer erros (e não os corrigir rapidamente).

Leia mais sobre cada despesa dedutível do proprietário abaixo e certifique-se de consultar as últimas diretrizes governamentais com mais detalhes antes de apresentar declarações de impostos.

Juros de empréstimos hipotecários

Em Portugal, os juros de empréstimos hipotecários associados à aquisição ou melhoria do imóvel arrendado são dedutíveis, desde que o arrendamento seja considerado como rendimento do capital imobiliário.

O montante dedutível é exclusivamente o correspondente aos juros (não ao capital amortizado).

Comissões das agências imobiliárias

As comissões pagas a agências imobiliárias pela intermediação no arrendamento (seja para encontrar inquilinos, gerir contratos ou administrar o imóvel) são uma despesa dedutível.

Essas comissões podem ser na forma de uma percentagem da renda mensal ou um pagamento fixo. Saiba mais sobre os proprietários que trabalham com uma agência de arrendamentos.

Software de gestão de propriedades

Para reduzir despesas e evitar trabalhar com um agente imobiliário, muitos proprietários optam por administrar os imóveis eles próprios, utilizando um software de gestão imobiliária (como o da Rentila) para garantir o cumprimento das obrigações.

Se o proprietário utilizar um software de gestão de arrendamentos (por exemplo, para emitir recibos, gerir incidentes ou controlar cobranças), as assinaturas anuais ou mensais podem ser deduzidos como despesas necessárias para a obtenção de rendimentos.

Despesas de reparação e manutenção

O código do IRS permite deduzir os despesas de conservação e reparação do imóvel, ou seja, aquelas necessárias para manter a habitabilidade do bem, tais como:

• Reparação de canalização, eletricidade, aquecimento
• Reparação de telhados ou fachadas
• Substituição de elementos danificados sem que isso implique uma melhoria

Não são dedutíveis, no entanto, as despesas que aumentam o valor do imóvel, como reformas de luxo ou ampliações (estas podem ser consideradas melhorias e refletem-se no cálculo do ganho patrimonial numa futura venda).

Prémios de seguros

Como proprietário, é bom ter um seguro, desde a proteção contra desastres naturais até à cobertura dos altos custos legais que podem acompanhar os pedidos de indemnização por lesões dos inquilinos na propriedade.

Os tipos mais comuns de seguro para proprietários incluem seguro para proprietários, o seguro de garantia de arrendamento, o seguro de conteúdo, o seguro de edifícios e o seguro de compra para arrendamento.

Esses custos são quase sempre dedutíveis do seu rendimento total, o que significa que são uma despesa permitida na sua declaração de impostos como proprietário.

Serviços públicos e despesas comunitárias

Se o proprietário pagar os serviços públicos (água, eletricidade, gás) ou despesas comunitárias, poderá deduzi-los, desde que não os repasse ao inquilino. Se o inquilino pagar diretamente, o proprietário não poderá deduzir essas despesas.

Honorários de consultoria contabilística

As despesas decorrentes da contratação de um consultor fiscal ou contabilista para gerir a tributação dos arrendamentos também são dedutíveis como despesas necessárias.

Despesas de deslocação

As despesas de deslocação necessárias para a gestão ou supervisão do imóvel arrendado podem ser deduzidas na declaração, incluindo:

• Quilometragem (de acordo com as tabelas da Agência Tributária)
• Portagens e estacionamentos
• Bilhetes para transportes públicos

As sanções, tais como multas de trânsito, não são dedutíveis.

Impostos e taxas locais

O Imposto Municipal sobre os imóveis (IMI), as taxas de recolha de lixo ou outros impostos municipais relacionados com o imóvel são dedutíveis.

Como o software pode ajudar os proprietários a reclamar despesas fiscais?

Cada vez mais proprietários recorrem a métodos de gestão “faça você mesmo” para reduzir despesas, ao mesmo tempo que maximizam a tecnologia para acompanhar os gastos e economizar dinheiro real quando se trata das declarações fiscais anuais.

O uso de software de gestão de propriedades é uma das melhores formas de gerir despesas, acompanhá-las, manter registos adequados e fornecer relatórios automatizados para ajudar a gerir as finanças.

Especificamente, um software de gestão de propriedades (como o Rentila) pode ajudá-lo no seguinte:

• Acompanhamento e categorização automática de despesas: Acompanhe as despesas automaticamente, com sistemas integrados que agregam e categorizam as suas despesas comerciais à medida que as gasta.
• Armazenamento de recibos e documentos importantes: carregue recibos de qualquer artigo que comprar (incluindo recibos por e-mail ou recibos em papel digitalizados) e qualquer documento importante para comprovar despesas.
• Gestão de relatórios resumidos de impostos automáticos: adequados para partilhar com contabilistas, consultores financeiros, consultores hipotecários e outros profissionais.

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Deduções fiscais: Perguntas frequentes

Os proprietários pagam menos impostos como sociedade limitada?

Arrendar imóveis através de uma sociedade limitada (Lda.) em Portugal pode oferecer vantagens fiscais em comparação com o arrendamento como pessoa singular, mas esta opção é normalmente vantajosa apenas para portefólios maiores ou para atividades profissionais de arrendamento.

Como Pessoa Singular (em IRS):

• Os rendimentos do arrendamento são integrados nos seus restantes rendimentos e tributados às taxas gerais progressivas do IRS, que podem ir até 48%.

• É possível usufruir do regime simplificado, que presume que 15% das rendas são despesas, tributando-se apenas os restantes 85%. Alternativamente, pode-se optar pelo regime de contabilidade organizada e deduzir as despesas reais.

• Não existe em Portugal nenhuma redução de 60% como em Espanha, no arrendamento de habitação.

Como Sociedade Limitada (em IRC):

• Os lucros da sociedade são tributados a uma taxa fixa de 17% (sobre os primeiros 50.000 € de lucro) e 21% (sobre o lucro superior), no Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC).

• As sociedades podem deduzir uma gama muito mais ampla de despesas necessárias à atividade (ordenados, manutenção, juros de empréstimos, etc.).

• Atenção à dupla tributação: Quando a sociedade distribui lucros pelos sócios sob a forma de dividendos, estes são depois tributados em IRS à taxa marginal de cada sócio, podendo a carga fiscal global (IRC + IRS) tornar-se menos vantajosa.

A opção por uma sociedade é fiscalmente interessante para investidores com vários imóveis que pretendam reinvestir os lucros na própria empresa (evitando a distribuição de dividendos) e usufruir de uma taxa de imposto fixa e mais baixa. No entanto, para um proprietário com um ou poucos imóveis que necessite do rendimento para seu sustento, a tributação como pessoa singular, apesar da taxa progressiva, tende a ser mais simples e pode ser mais vantajosa devido à menor complexidade administrativa e à ausência de dupla tributação.

Como os proprietários podem reduzir os impostos sobre os rendimentos provenientes do arrendamento?

Manter um registo minucioso das suas despesas é crucial para os proprietários que desejam reduzir os seus impostos. Considere usar um software de gestão de propriedades para manter registos e recibos de todas as despesas como prova das suas despesas.

Como proprietário, também pode explorar o seguinte para reduzir os impostos que paga:

• Deduzir todas as despesas permitidas
• Pesquisar sobre como se tornar uma sociedade limitada

O que é considerado como «rendimento» para um proprietário?

Para um proprietário em Espanha, considera-se «rendimento» qualquer montante que receba do inquilino como pagamento pela utilização do imóvel, sendo a renda mensal a principal fonte. Também são incluídos como rendimentos integrais os montantes que o proprietário repercute no inquilino, tais como despesas de condomínio, IBI ou fornecimento de água, eletricidade e gás, embora estes pagamentos possam posteriormente ser deduzidos como despesas na declaração.

Além disso, são consideradas rendas outras receitas relacionadas com o arrendamento, como ajudas ou subsídios públicos destinados ao arrendamento ou à reabilitação da habitação, bem como indemnizações recebidas por danos ou incumprimentos do contrato de arrendamento. Todos estes montantes devem ser incluídos como rendas integrais na declaração do IRPF ou no Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas, de acordo com o regime em que o proprietário é tributado.

Por outro lado, há conceitos que não são considerados rendimentos até que ocorra um facto específico, como é o caso da caução, que não é contabilizada como rendimento enquanto estiver depositada e à disposição do inquilino, mas sim se o proprietário decidir ficar com ela por incumprimento contratual. É importante declarar corretamente todos estes rendimentos integrais antes de aplicar as deduções correspondentes, uma vez que são a base para calcular o rendimento líquido do arrendamento.

Deduções fiscais: A não esquecer

• Rendimentos: Incluem não só a renda, mas também valores pagos pelo inquilino a título de condomínio, IMI ou indemnizações por danos não reparados, caso o senhorio tenha suportado inicialmente essas despesas.

• Despesas Dedutíveis: Podem ser deduzidas despesas como IMI, condomínio, seguros, juros de empréstimo, manutenção e reparações (com fatura), honorários de mediadores imobiliários e serviços de contabilidade diretamente relacionados com o imóvel.

• Quilometragem: É dedutível à taxa de 0,36 €/km, mas apenas para deslocações comprovadamente relacionadas com a gestão do imóvel (ex.: vistoria, obras). Requer registo detalhado (data, percurso, motivo).

• Sociedade Limitada: Pode reduzir a taxa de imposto para 17%-21% (IRC), mas só é vantajoso para portefólios maiores, devido à complexidade administrativa e à dupla tributação (IRC + IRS) na distribuição de lucros.

• Obrigação Geral: Mantenha todas as faturas e comprovativos durante 5 anos para apresentação em caso de fiscalização pela Autoridade Tributária (AT). A organização é obrigatória.