Comprar uma propriedade: 10 perguntas
Comprar uma propriedade é uma decisão importante, sobretudo quando o objetivo é investir no mercado de arrendamento. Para além do preço, é essencial perceber por que motivo o imóvel está à venda, qual é o seu estado, o que está incluído e se existem questões legais ou urbanísticas que possam afetar o investimento. Antes de fazer uma proposta, faça as perguntas certas e analise cuidadosamente as respostas.
1. Porque é que o proprietário está a vender?
Esta pergunta pode fornecer informações úteis sobre o imóvel. O proprietário pode estar a mudar de casa, a mudar-se para outra cidade ou simplesmente a querer vender um imóvel que já não utiliza.
No entanto, também pode existir uma razão relacionada com o próprio imóvel ou com a zona envolvente. Podem estar previstas obras, alterações urbanísticas ou outros fatores que não sejam imediatamente evidentes. Não significa que exista necessariamente um problema, mas a resposta pode ajudá-lo a identificar questões que mereçam uma investigação adicional.
2. Há quanto tempo é que o imóvel está no mercado?
Saber há quanto tempo o imóvel está anunciado ajuda a compreender melhor o contexto da venda. Um imóvel que está no mercado há vários meses pode ter despertado pouco interesse, estar sobrevalorizado ou simplesmente dirigir-se a um segmento específico de compradores.
Pergunte se o preço já foi reduzido e se foram apresentadas outras propostas. Estas informações podem ajudá-lo a avaliar a margem de negociação. Ainda assim, o tempo de mercado deve ser analisado em conjunto com o preço, a localização e o estado do imóvel.
3. O imóvel mudou de proprietário recentemente?
Uma mudança recente de proprietário não é, por si só, motivo de preocupação. Existem muitas razões legítimas para alguém comprar e vender um imóvel num curto período de tempo.
Se o imóvel tiver mudado várias vezes de proprietário em poucos anos, procure perceber porquê. Pode tratar-se simplesmente de sucessivos investimentos, mas também pode existir algum problema relacionado com o imóvel ou com a localização.
Sempre que possível, confirme a situação jurídica através da certidão permanente do registo predial, que apresenta os registos existentes e os pedidos de registo pendentes.
4. Qual é a margem de negociação do preço?
Em vez de perguntar diretamente qual é o preço mínimo que o vendedor aceita, procure perceber qual é a margem de negociação e se já foram apresentadas propostas.
Também não deve avaliar o preço apenas com base no valor pedido. Compare imóveis semelhantes na mesma zona e considere a área, o estado de conservação, os encargos de condomínio e eventuais obras necessárias.
Se está a comprar uma propriedade para arrendar, faça as contas com base na renda que realisticamente poderá obter. O preço de aquisição deve ser analisado em conjunto com todos os custos e com o potencial rendimento do imóvel.
5. O proprietário já encontrou outra casa?
Perceber em que fase do processo de venda se encontra o proprietário pode ajudá-lo a compreender a urgência da transação. Se já tiver comprado ou reservado outro imóvel, poderá ter maior interesse em concluir a venda dentro de determinado prazo.
Esta informação não significa que consiga automaticamente um preço mais baixo, mas pode ser relevante durante a negociação. Pergunte também se existe algum prazo específico para a escritura ou alguma condição que possa atrasar a conclusão da compra.
6. Como é a zona? Existem projetos que possam afetar o imóvel?
A localização é um dos fatores mais importantes quando decide comprar uma propriedade, especialmente se pretende colocá-la no mercado de arrendamento. Analise a proximidade de transportes, comércio, escolas e outros serviços relevantes para os potenciais inquilinos.
Procure também saber se existem projetos de construção, alterações viárias ou outras intervenções urbanísticas previstas nas proximidades. Uma grande obra junto ao prédio, por exemplo, pode afetar temporariamente o conforto dos moradores.
Se o imóvel fizer parte de um condomínio, consulte as atas das assembleias recentes. Estas podem revelar obras previstas, problemas no edifício ou despesas extraordinárias.
7. Existem problemas com vizinhos ou com o condomínio?
Os vizinhos podem ter um impacto significativo na qualidade de vida dos moradores e, consequentemente, na facilidade de arrendar o imóvel. Tente avaliar se existem conflitos conhecidos, problemas recorrentes de ruído ou outras situações que possam afetar os residentes.
No caso de apartamentos, informe-se também sobre o condomínio. Procure saber se existem quotas em atraso, obras extraordinárias previstas ou outras despesas relevantes. Estes custos devem ser incluídos na análise da rentabilidade do investimento. Uma verificação cuidadosa pode evitar surpresas desagradáveis.
8. Qual é a idade do telhado, da canalização e das instalações?
Antes de comprar, procure saber quando foram realizadas as principais obras de conservação e renovação. Telhado, canalizações, instalação elétrica, caixilharia e sistemas de aquecimento podem representar despesas consideráveis quando precisam de ser substituídos.
Peça informações sobre obras recentes e, sempre que possível, os respetivos comprovativos. Uma inspeção realizada por um profissional qualificado pode ainda identificar problemas que não sejam visíveis durante uma visita normal.
Se o imóvel necessitar de obras, inclua uma estimativa desses custos no orçamento total da aquisição.
9. O que está incluído na venda?
Confirme exatamente o que ficará no imóvel após a compra. Cozinha equipada, eletrodomésticos, aparelhos de ar condicionado, sistemas de aquecimento, móveis ou iluminação podem estar incluídos ou ser retirados pelo proprietário.
Não assuma que tudo o que vê durante a visita faz parte da venda. O que ficar acordado deve ser claramente identificado na documentação do negócio, evitando dúvidas posteriormente.
Se pretende arrendar o imóvel mobilado ou equipado, esta questão é particularmente importante, pois os equipamentos que não forem incluídos terão de ser adquiridos por si.
10. O que diz o Certificado Energético?
O Certificado Energético permite conhecer a classe energética do imóvel e reúne informação sobre aspetos como isolamento, vãos envidraçados, climatização e produção de águas quentes sanitárias.
Não se limite a verificar a classe atribuída. Leia também as recomendações de melhoria e procure perceber se existem intervenções que possam reduzir o consumo de energia e melhorar o conforto dos futuros ocupantes.
Se estiver a investir para arrendar, a eficiência energética pode influenciar a atratividade do imóvel e os custos suportados pelos inquilinos.
Perguntas frequentes sobre comprar uma propriedade
Que documentos devo verificar antes de comprar um imóvel?
Entre os documentos importantes encontram-se a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial, a licença de utilização quando aplicável e o Certificado Energético. Estes documentos permitem confirmar características do imóvel, titularidade e situação jurídica. A documentação deve ser analisada antes de avançar para a compra.
Que impostos tenho de pagar ao comprar um imóvel?
A compra de um imóvel está, em regra, sujeita a IMT e Imposto do Selo. O valor do IMT depende de fatores como o tipo e a finalidade do imóvel, enquanto o Imposto do Selo sobre a aquisição corresponde, em regra, a 0,8% do valor tributável. Inclua estes encargos no cálculo do custo total.
Devo contratar um profissional para avaliar o estado do imóvel?
Embora não seja obrigatório, contratar um profissional pode ser prudente, sobretudo no caso de imóveis antigos ou de valor elevado. Um engenheiro, arquiteto ou outro técnico qualificado pode identificar problemas de construção, humidades, instalações ou necessidades de obras que não sejam evidentes para um comprador sem conhecimentos técnicos.
É importante verificar o condomínio antes de comprar um apartamento?
Sim. Além das quotas correntes, procure saber se existem obras extraordinárias aprovadas ou previstas, dívidas ao condomínio ou outros encargos relevantes. Peça documentação recente e consulte as atas das assembleias. Estas informações podem revelar despesas futuras e problemas do edifício que não são percetíveis durante uma visita ao apartamento.
A não esquecer: comprar uma propriedade — 10 questões essenciais
- Procure perceber por que motivo o proprietário está a vender e se existe alguma circunstância que possa afetar a negociação.
- Verifique há quanto tempo o imóvel está no mercado, se o preço já foi alterado e se existem outras propostas.
- Analise a situação jurídica através da documentação adequada, incluindo a certidão permanente do registo predial e a caderneta predial.
- Confirme o estado de conservação, a idade das principais instalações e a existência de obras previstas.
- Se for um apartamento, informe-se sobre o condomínio, as obras extraordinárias e eventuais problemas no edifício.
- Investigue a zona e procure saber se existem projetos urbanísticos ou obras previstas nas proximidades.
- Confirme exatamente o que está incluído na venda e faça constar esse acordo da documentação da transação.
- Analise o Certificado Energético e as recomendações de melhoria.
- Tenha em conta todos os custos da aquisição, incluindo impostos e eventuais obras.
- Se o objetivo for investir no arrendamento, avalie o preço de compra em conjunto com a renda potencial, os custos de exploração e a rentabilidade esperada.
