Arrendamento de uma habitação a vários inquilinos

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Os básicos

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20 Ago 18

Updated: 29 Jun 26

O arrendamento de uma habitação a vários inquilinos (comummente conhecido como partilha de casa ou co-living) registou um crescimento acentuado nos últimos anos. É um fenómeno que está a ganhar um forte impulso no mercado imobiliário português e que se estende a diversas faixas etárias e categorias socioeconómicas.

Atraindo jovens profissionais, estudantes universitários e até famílias monoparentais, esta forma de coabitação permite poupar significativamente através da divisão de despesas fixas. Além disso, proporciona a oportunidade de residir num imóvel com áreas maiores e combater o isolamento social nas grandes cidades.

Como é regulado o arrendamento de quartos

A legislação portuguesa, ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e do Código Civil, contempla explicitamente a possibilidade de se arrendar, além da totalidade de um prédio urbano, apenas uma parte especificada do mesmo. Não existe, portanto, qualquer impedimento legal ao arrendamento parcial de um imóvel, seja uma divisão (quarto), um anexo ou outra fração autónoma. Esta flexibilidade é ideal para otimizar a gestão do arrendamento.

Os requisitos gerais de validade e registo são idênticos, quer se trate de um arrendamento total ou parcial. O proprietário dispõe de três vias legais para estruturar o negócio:

• Arrendar a totalidade do imóvel a uma única pessoa e ao respetivo agregado familiar;
• Arrendar a totalidade do imóvel a várias pessoas em simultâneo (por exemplo, um grupo de estudantes ou amigos) através de um único contrato conjunto;
• Arrendar partes distintas e individualizadas do imóvel (quartos) a várias pessoas, celebrando contratos de arrendamento independentes com cada uma delas.

Como redigir o contrato para arrendar uma habitação parcial

É imperativo que qualquer acordo de arrendamento seja reduzido a escrito e devidamente assinado por todas as partes envolvidas. Para salvaguardar direitos e prevenir litígios futuros, o documento deve discriminar detalhadamente o inventario do imóvel e regular aspetos fundamentais como:

• A identificação clara e precisa de qual a habitação ou divisão exata (por exemplo, “quarto número 1, com casa de banho privativa”) que o inquilino ocupará em exclusivo;
• O valor exato da renda mensal e a modalidade de pagamento aceite pelas partes;
• A duração inicial do contrato e o seu respetivo regime de renovação automática ou prazos de denúncia;
• Quais os serviços incluídos no valor estipulado (água, luz, gás, internet) e a fórmula exata de repartição de despesas extra, caso existam;
• A especificação de se o inquilino pode ou não subarrendar o espaço. De acordo com o artigo 1088.º do Código Civil, o subarrendamento carece obrigatoriamente de autorização prévia e dada por escrito da parte do senhorio.

Aspetos fiscais para o proprietário e inquilino

O senhorio é legalmente obrigado a declarar a totalidade dos rendimentos prediais obtidos (rendas), independentemente de se tratar de um contrato global ou do arrendamento de uma habitação a vários inquilinos através de quartos independentes. Todos os contratos devem ser registados no portal das Finanças, com o respetivo pagamento do Imposto do Selo.

No entanto, a lei fiscal permite amortizar o impacto fiscal: os proprietários integrados na Categoria F (Rendimentos Prediais) em IRS podem deduzir as despesas com a manutenção e conservação do imóvel, as quotas do condomínio e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Adicionalmente, existem deduções fiscais específicas previstas no Código do IRS para encargos relacionados com obras de reabilitação e modernização.

O caso do Estudante Deslocado

As rendas pagas pela locação de um quarto ou fração apenas podem ser deduzidas no IRS do inquilino desde que estejam reunidas as condições legalmente previstas. No caso de estudantes do ensino superior, estas despesas podem ser enquadradas como despesas de educação, beneficiando de dedução em IRS até ao limite legal. Para isso, devem verificar-se as seguintes condições:

• O estudante deve ter idade inferior a 25 anos à data da despesa;
• O estabelecimento de ensino frequentado deve situar-se a mais de 50 km da residência permanente do agregado familiar;
• As rendas devem ser comprovadas por recibos eletrónicos emitidos no Portal das Finanças com a indicação explícita de que se tratam de encargos de “estudante deslocado”.

Subarrendamento: avisar o proprietário é obrigatório

Se reside num imóvel na qualidade de inquilino e pretende subarrendar uma ou mais divisões a terceiros para atenuar o peso dos seus encargos mensais, tem de obter a autorização expressa e por escrito do senhorio. O subarrendamento não autorizado ou a cedência não consentida do locado constituem uma violação contratual grave, conferindo ao proprietário o direito imediato à resolução do contrato de arrendamento e consequente procedimento de despejo por quebra de confiança contratual.

Contrato independente para cada colega de casa

O proprietário pode optar pela celebração de múltiplos contratos de arrendamento individuais. Neste modelo, cada habitante assina o seu próprio documento com o senhorio, tornando os inquilinos legalmente independentes uns dos outros nas suas obrigações diárias.

Ao estruturar o contrato desta forma, o senhorio deve discriminar minuciosamente que confere ao arrendatário o direito de uso exclusivo de um determinado quarto, salvaguardando o direito de livre acesso e utilização partilhada das zonas comuns da casa (como a cozinha, sala e corredores).

Tal como no modelo tradicional, o contrato fixa o compromisso individual de pagamento da renda, da taxa proporcional de despesas e da respetiva caução. A duração dos contratos pode diferir de inquilino para inquilino, e a saída ou o incumprimento de um deles não acarreta quaisquer repercussões jurídicas nem financeiras para os restantes coabitantes do imóvel.

Contrato único e responsabilidade solidária

Nesta segunda modalidade de arrendamento de uma habitação a vários inquilinos, todos os residentes assinam em conjunto um único contrato de arrendamento, figurando todos na qualidade de arrendatários co-titulares. Cada candidato deve apresentar os comprovativos de rendimento necessários para demonstrar a sua solidez financeira ao senhorio antes da assinatura.

Como o contrato está em nome de todos, os direitos e deveres são estritamente iguais para todo o grupo. Contudo, do ponto de vista financeiro, aplica-se a regra da responsabilidade solidária (solidariedade devedora). Isto significa que, perante o senhorio, a obrigação do pagamento do valor total da renda é global. Se um dos inquilinos falhar com a sua quota-parte ou decidir abandonar o imóvel à revelia, os restantes inquilinos continuam contratualmente obrigados a assegurar o pagamento integral da renda acordada ao senhorio, sob pena de despejo coletivo.

Garantias e fiança

Sempre que os inquilinos sejam estudantes ou não aufiram rendimentos estáveis e suficientes, é da mais elementar prudência o senhorio exigir a inclusão de um ou mais fiadores no contrato. Ao subscreverem a cláusula de fiança, os fiadores renunciam ao benefício da excussão prévia e assumem a responsabilidade legal pelo cumprimento integral de todas as obrigações pecuniárias decorrentes do contrato caso os inquilinos entrem em incumprimento.

Perguntas Frequentes

Num contrato de arrendamento partilhado único, como deve ser feita a emissão dos recibos de renda nas Finanças?

No Portal das Finanças, o senhorio pode emitir um único recibo de renda eletrónico onde constam os nomes e NIF de todos os inquilinos co-titulares, dividindo o valor total em partes iguais ou inserindo as percentagens exatas de pagamento acordadas, garantindo que cada um deduz a sua quota-parte.

O senhorio pode entrar nas áreas comuns de um imóvel arrendado por quartos sem autorização dos inquilinos?

Sim. Se existirem contratos de arrendamento independentes por quarto, o senhorio retém o direito de gestão e acesso às zonas comuns partilhadas (cozinha, corredores e sala) para manutenção e limpeza, estando estritamente proibido de entrar nos quartos privados sem o consentimento do respetivo inquilino.

Se um inquilino quiser sair de um contrato único com responsabilidade solidária, os outros podem opor-se?

Os restantes inquilinos não se podem opor legalmente à saída, mas a desvinculação formal de um dos co-titulares exige um aditamento ao contrato assinado por todos os inquilinos e pelo senhorio. Caso o senhorio não aceite, o inquilino retirante poderá continuar solidariamente responsável pelas rendas futuras.

Arrendamento de uma habitação a vários inquilinos : resumo dos aspetos a reter

Para assegurar uma gestão pacífica e dentro da legalidade em imóveis com múltiplos habitantes, preste atenção aos seguintes pontos:

• O arrendamento parcial de um prédio urbano (por quartos) é totalmente legítimo à luz do Código Civil e do NRAU em Portugal.
• A escolha entre contratos independentes ou um contrato único dita se os inquilinos respondem de forma isolada ou solidária pelas rendas.
• No contrato único com responsabilidade solidária, a falta de pagamento de um residente obriga os restantes a cobrir o valor em falta.
• O subarrendamento de quartos por parte de um inquilino exige sempre autorização prévia por escrito do senhorio sob pena de despejo imediato.
• Estudantes deslocados com menos de 25 anos podem deduzir as rendas no IRS como despesas de educação, desde que cumpridos os critérios de distância geográfica.