Guia para senhorios de compra para arrendamento: Tudo o que precisa de saber

Este guia para senhorios de compra para arrendamento irá explicar-lhe tudo o que há para saber sobre este tipo de investimento, incluindo o que é a compra de propriedades para arrendamento, as suas vantagens, e como começar. Se está a considerar juntar-se aos muitos investidores de casas para arrendar, deve ter uma boa noção do que se está a propor fazer.

O mercado imobiliário de arrendamento em Portugal continua a apresentar oportunidades, tanto para os novos proprietários como para os proprietários já experientes. Devido à geração de rendimentos consistentes, continua a ser uma oportunidade de investimento atrativa.

No entanto, se quiser investir numa propriedade, isso vem com a sua justa quota-parte de desafios, especialmente se o governo criar novas leis ou alterar o sistema fiscal.

O que é a compra para arrendamento?

A compra para arrendamento ou Buy-to-let (BTL) é um tipo popular de investimento imobiliário em que um investidor compra um imóvel residencial com o objetivo de o arrendar.

Para a maioria das transações de casas para arrendar, o proprietário pode exigir uma hipoteca buy-to-let, um tipo de hipoteca para este fim específico. No caso de uma conversão de habitacional para licença turística, o emprestador da hipoteca deve estar ciente desta mudança.

Quais são as vantagens de comprar casa para arrendar?

Há alguns aspetos positivos que vêm com o investimento numa propriedade para arrendar, e os mais importantes são mencionados abaixo:

• Fonte de rendimento estável: Os investimentos em casas para arrendamento são um dos mais simples e com mais procura. Uma vez que a habitação é uma necessidade básica e é frequente as pessoas não terem dinheiro para comprar uma casa, é mais fácil encontrar inquilinos, cujas rendas servirão de rendimento e pagarão a hipoteca do imóvel.
• Múltiplas fontes de rendimento: Um investimento imobiliário permite-lhe ganhar de múltiplas formas. O rendimento consistente do arrendamento que obtém dos inquilinos é uma das principais formas. Outra é a valorização do capital investido.
• Oportunidade a longo prazo: Comprar casa para arrendar é relativamente seguro a longo prazo. Embora os preços possam flutuar devido a diferentes fatores, deverá ainda assim haver uma valorização monetária ao longo de um período de tempo.

Como começar a investir em imóveis para arrendamento?

Se já decidiu comprar casa para arrendar, mas não sabe como começar, não se preocupe. Vamos explicar-lhe o que precisa de considerar e preparar enquanto se aventura num investimento imobiliário BTL.

Localização da propriedade 

A localização da casa para arrendar é essencial e deve-se considerar o rendimento esperado, potenciais inquilinos, e estilo de gestão.

Alguns locais irão, em princípio, gerar mais rendimentos do que outros, mas tenha em mente que os preços dos imóveis também serão diferentes segundo a sua localização.

Se pretende gerir o imóvel por conta própria, a casa deve ser perto do local onde vive. Isto pode, contudo, não ser uma preocupação, se entregar o imóvel a uma empresa de gestão de imóveis.

Potenciais tipos de inquilino

Também é uma boa ideia considerar arrendar a um grupo específico de inquilinos, e isto acabará por afetar a sua localização e tipo de propriedade. Isto porque cada tipo de inquilino tem necessidades particulares que poderá ter de satisfazer se os visar.

Por exemplo, visar estudantes requer que se obtenha uma propriedade mais próxima das instituições de ensino, enquanto que o arrendamento a famílias exigirá um tipo de propriedade com um espaço mais amplo. Os profissionais jovens podem preferir a estética ao espaço.

Tipo de casa para arrendar

Dependendo do seu orçamento, tempo e outras metas, deverá escolher um tipo de propriedade que o ajude a atingir os seus objetivos. Relativamente ao rendimento do arrendamento, as casas com licença de ocupação múltipla (HMOs) são as mais lucrativas para os senhorios.

As HMOs são propriedades onde os inquilinos podem partilhar os mesmos espaços, tais como cozinhas, casas de banho e salas de estar, mesmo que não se conheçam previamente. Estes imóveis geram mais rendimentos do que outros tipos de propriedades, mas requerem uma maior gestão e são especialmente regulamentados.

Pode consultar o site oficial do governo para saber mais sobre licenças e outras coisas que precisa de tratar.

Comprar a propriedade como empresa

Devido aos benefícios fiscais que oferece, muitos investidores continuam a optar pela compra de propriedades através de empresas.

Se criar uma empresa de responsabilidade limitada para adquirir o seu imóvel para arrendamento (BTL), poderá beneficiar de uma taxa de imposto sobre os lucros corporativos mais baixa (atualmente 21% em Portugal para pequenas e médias empresas, sujeita a alterações legislativas), em vez de estar sujeito às taxas de IRS, que podem variar entre 14,5% e 48%, dependendo do seu escalão de rendimento.

Caso opte por não constituir uma empresa, terá de declarar os rendimentos do arrendamento na sua declaração anual de IRS, através do modelo 3 do IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares).

Quais são as taxas e impostos ao comprar casas para arrendar?

Ao investir em imóveis para arrendamento em Portugal, é essencial conhecer os custos fiscais envolvidos. Os proprietários estão sujeitos a vários impostos e taxas, mas também beneficiam de algumas deduções.

1. Impostos na Compra do Imóvel

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) – Taxa aplicada sobre o valor de compra do imóvel. Varia conforme o tipo (urbano/rural) e valor do imóvel.

• IS (Imposto de Selo) – Incide sobre escrituras e empréstimos (0,8% sobre o valor da transação).

2. Impostos Anuais

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – Pago anualmente, com taxas entre 0,3% a 0,45% para urbano (podendo chegar a 0,8% em certos casos).

• IRS ou IRC sobre rendimentos de arrendamento – Depende se o imóvel está em nome pessoal (IRS) ou empresarial (IRC):

  • IRS: Taxas progressivas (14,5% a 48%), aplicáveis a rendimentos de arrendamento.

  • IRC: 21% (para PMEs) sobre lucros, se o imóvel for detido por uma empresa.

3. Deduções e Despesas Possíveis

Os proprietários podem deduzir:
✔ Taxas de mediação imobiliária (se aplicável)
✔ Despesas com condomínio, seguros e manutenção
✔ IMI pago no ano fiscal
✔ Juros de empréstimos (em alguns regimes fiscais)
✔ Custos com reparações e melhorias (com limites)

4. Imposto sobre Venda Futura

• Mais-valias: Se vender o imóvel com lucro, pode estar sujeito a IRS (28% ou taxa progressiva) ou IRC (21%).

Então, vale a pena comprar casa para arrendar em Portugal?

A resposta curta é sim. As propriedades para arrendar serão sempre procuradas. De facto, um inquérito revelou que será esse o caso durante muito tempo.

O investimento em imóveis para posterior arrendamento continua a valer a pena porque ainda apresenta uma fonte de rendimento consistente para os proprietários de casas. Pode também reduzir os seus impostos através da criação de uma sociedade limitada, entre outros métodos.

Guia para senhorios de compra para arrendamento: Perguntas frequentes

Precisa de um agente para arrendar um imóvel?

Não, não precisa de contratar uma agência imobiliária para alugar o seu imóvel. Pode gerir tudo sozinho. A maioria dos senhorios “faça-você-mesmo” utiliza um software de gestão de propriedades para controlar as suas finanças, pagamentos, manutenção de rotina, contratos de arrendamento, etc.

No entanto, pode contratar uma agência imobiliária se preferir que seja outra pessoa a gerir toda ou parte da sua propriedade arrendada. Por exemplo, pode contratar uma agência imobiliária para serviços exclusivos de procura de inquilinos, seguro de garantia de renda ou gestão completa.

É preferível comprar um imóvel para arrendamento através de uma sociedade por quotas?

Em Portugal, comprar imóveis para arrendar através de uma sociedade (Lda.) pode ser vantajoso para grandes investidores, mas menos interessante para pequenos senhorios.

Vantagens da Sociedade:

• Taxa fixa de IRC (21%) vs IRS progressivo (14,5%-48%)

• Dedução total de despesas (condomínio, reparações, etc.)

• Proteção do património pessoal

• Facilidade na venda (transmissão de quotas)

Desvantagens da Sociedade:

• Maior burocracia e custos contabilísticos

• Financiamento bancário mais caro

• Perda de benefícios fiscais pessoais

Quando Vale a Pena?

• Sociedade: Para quem tem vários imóveis ou altos rendimentos

• Nome Pessoal: Melhor para 1-2 imóveis e menos burocracia

Nota: Consulte um especialista para análise personalizada, pois as regras fiscais podem mudar.

Continua a valer a pena comprar para arrendar em Portugal?

A resposta rápida é sim, mas a resposta completa depende de fatores como localização do imóvel, procura do mercado, rendas praticadas e legislação fiscal. Em geral, o mercado de arrendamento em Portugal mantém procura elevada e estável, impulsionada por fatores como turismo, mobilidade laboral e dificuldade no acesso à habitação própria.

No entanto, as regras fiscais e legais têm sofrido alterações que impactam a rentabilidade. Algumas despesas dedutíveis foram limitadas, e em certos municípios, o IMI pode ser mais alto para imóveis arrendados. Apesar disso, o investimento em arrendamento continua a ser uma fonte de rendimento atrativa, especialmente em cidades como Lisboa, Porto e zonas turísticas, onde as rendas são mais elevadas.

Para melhorar a rentabilidade, os investidores podem considerar:

• Comprar através de uma sociedade (taxa de IRC de 21% vs IRS progressivo)

• Aproveitar deduções fiscais (como obras, seguros e juros de crédito)

• Optar por regimes fiscais vantajosos, como o arrendamento acessível

Em resumo, comprar para arrendar ainda compensa, mas exige uma análise cuidadosa do imóvel e estratégia fiscal.

Guia para senhorios de compra para arrendamento: A não esquecer

Deve ter em conta que, como senhorio, há certas responsabilidades que deve assumir. Algumas delas são os requisitos essenciais do governo, enquanto outras envolvem garantir que a sua propriedade é segura para os inquilinos.

• Desde que cumpra todos os regulamentos importantes, não deverá ter problemas em obter rendimentos consistentes do seu investimento imobiliário desde a compra até à venda.
• A localização do investimento imobiliário buy-to-let é essencial, e deve-se considerar o rendimento esperado, os potenciais inquilinos, e o estilo de gestão, assim como os potenciais tipos de inquilinos.
• Dependendo do seu orçamento, tempo e outras metas, deverá escolher um tipo de propriedade que o ajude a atingir os seus objetivos.
• Devido aos benefícios fiscais, cada vez mais investidores estão a optar pela compra de propriedades como empresa.
• Os proprietários de casas para arrendar têm de pagar determinados impostos e taxas.

 

Arrendamento proprietários.