Deve-se renovar um imóvel para arrendar?

Optar por renovar um imóvel para arrendar é uma decisão completamente diferente de renovar a própria casa. Se decidir renovar uma casa de família, isso tem mais a ver com a necessidade de espaço para a mesma. Mas quando se trata de comprar para arrendar, as decisões devem ser baseadas em circunstâncias financeiras. Portanto, se está atualmente com um dilema sobre se deve renovar um imóvel para arrendar, sente-se 5 minutos e deixe-nos ajudá-lo com o processamento dos números.

A decisão de renovar

Então, renovar ou não renovar, essa é a questão que discutimos neste guia. Agora, é claro que, se comprou uma casa para recuperar muito abaixo do valor de mercado, sem a canalização, a parte elétrica e todos os outros básicos, terá que a atualizar. Mas este guia diz mais respeito às reformas que estiver a pensar fazer numa propriedade perfeitamente ocupável, na qual espera aumentar o valor de venda ou de arrendamento.

Quer seja um pouco de tinta, uma casa de banho nova ou uma extensão da propriedade, qualquer uma dessas pequenas ou significativas melhorias só deve acontecer depois de considerar cuidadosamente se estas o irão beneficiar financeiramente. 

Renovações mínimas

Poderá tornar o seu imóvel mais atraente para arrendar e aumentar um pouco o valor da renda se adicionar uns toques mínimos, como:

• Pintar as paredes
• Pintar as portas interiores e exteriores
• Limpar o chão a fundo
• Limpar o jardim e o passeio
• Substituir as portas e os puxadores dos armários da cozinha
• Instalar cortinas ou estores novos

Todas essas melhorias podem ser feitas de forma muito rápida e barata entre os arrendamentos. Também pode ser uma forma muito eficaz de aumentar a procura do imóvel.

Formas de renovar – O que considerar

Também pode, entretanto, aumentar seriamente o valor do imóvel e da renda, aumentando os metros quadrados da sua propriedade de investimento. Especialmente nas casas de Lisboa e do Porto, onde as rendas são altas e as propriedades são geralmente partilhadas, um quarto e uma casa de banho extra representam espaço para mais um inquilino e um aumento na receita mensal. Dependendo do tamanho, uma extensão pode permitir-lhe alojar vários novos inquilinos. Então, vale a pena considerar se lhe compensa fazer isso.

Definitivamente, vale a pena ter em consideração o tempo gasto ao realizar qualquer renovação. Quando se lida com renovações na própria casa, não há problema em suportar alguma desarrumação e inconveniência durante um tempinho. Mas não pode esperar que um inquilino ature qualquer reviravolta. Se decidir renovar o imóvel, terá que fazer isso quando o comprar e antes que os inquilinos entrem. Ou então, no tempo entre dois arrendamentos.

As renovações irão demorar mais ou menos tempo, dependendo do tamanho do seu imóvel mas, regra geral, consegue-se fazer uma renovação completa de um apartamento em cerca de seis semanas. Mas se adicionar uma extensão na parte de trás ou na lateral da casa, pode contar que as obras demorem cerca de dezoito semanas. Se pensar em adicionar um sótão, isso pode demorar até um ano.

Formas de renovar – Em que direções

Então, sempre que pensar em renovar uma casa, também deve contar com pelo menos seis semanas de renda perdida, para além dos custos com a renovação da casa. Da mesma forma, terá que adicionar cerca de 4 ou 5 meses de renda perdida às obras de extensão da casa e um ano de renda perdida a uma renovação ou construção do sótão.

Portanto, é essencial que trabalhe esses custos e que os compare com os benefícios. Aumentar a casa para baixo provavelmente não será rentável, excepto nas zonas mais caras.

Mas se puder estender a casa para cima, essa é a melhor forma e a mais barata também. Claro que o seu objetivo é recuperar os seus custos o mais rápido possível. Se dividir o custo total da renovação, incluindo a renda perdida, pelo valor que a sua receita mensal aumentará, consegue calcular quanto tempo levará a recuperar os custos. Se uma renovação de 100.000 euros aumentar a sua renda em 2.000 euros por mês, então, em pouco mais de quatro anos, terá recuperado esses gastos, para além de possuir uma propriedade com um valor aumentado.

Novas cozinhas e casas de banho – Mobilados ou não?

Cozinhas ou casas de banho novas são também uma forma de acrescentar valor a uma propriedade, mas não irão aumentar drasticamente o valor da renda, pois não criam nenhum novo espaço. As cozinhas ou as casas de banho renovadas podem ser necessárias, mas certifique-se de não gastar demasiado com as mesmas, pois provavelmente irá ter que as substituir novamente dentro de 10 anos.

É fácil uma pessoa entusiasmar-se a mobilar um imóvel de investimento, mas arrendar sem móveis é geralmente o melhor a fazer. Se a sua propriedade estiver no extremo inferior em termos de valor de renda e os seus inquilinos provavelmente forem jovens ou estudantes, uma visita à IKEA deverá resolver o problema se a propriedade não for atraente para o mercado. Pode adicionar valor de arrendamento a uma propriedade mobiliando-a, mas não é provável que os móveis fiquem intactos por muitos anos, o que só irá prejudicar os seus lucros quando tiver que substituir os móveis.

Contratar um empreiteiro para renovações

E, por fim, se vai fazer obras significativas, não é altura para contratar um empreiteiro que não esteja à altura desse trabalho. Se for um projeto grande que exija um construtor, canalizador, marceneiro ou eletricista profissional, considere antes um empreiteiro que possa lidar com todos os aspetos da renovação. Caso contrário, pode vir a ter dificuldades e atrasos. Como já falámos, os seus custos estão associados ao tempo em que a casa está por habitar. Portanto, se o empreiteiro desaparecer durante algumas semanas, isso poderá adicionar uns milhares de euros ao seu orçamento inicial. Pode fazer pesquisas na internet para obter contactos de empreiteiros em Portugal, como por exemplo esta lista do Jornal de Negócios.

Renovar um imóvel para arrendar: A não esquecer

Assim sendo, há muitas formas de renovar e melhorar o seu imóvel de investimento para arrendar.

• Se o seu objetivo for arrendar o imóvel rapidamente, certifique-se de fazer coisas mais económicas, como limpar o jardim e pintar as paredes de fresco. Essas coisas nem precisam de um profissional e, nas fotos, a propriedade fica muito mais atraente.
• Os móveis podem dar prejuízo. Por isso, é melhor deixar a propriedade sem móveis, a não ser que esteja a focar-se especificamente em estudantes ou em casas de renda baixa, onde  é pouco provável que os inquilinos tenham móveis. Tente manter os custos no mínimo.
• Considere cozinhas e casas de banho novas apenas se estiverem em condições muito más ou não estiverem de acordo com o restante padrão do imóvel. Mudar as portas dos armários pode ser uma solução melhor.
• Se puder, poderá aumentar a propriedade. Ao fazer isso, converse com especialistas para saber quanto isso irá aumentar a renda e o valor do imóvel e pensar se o projeto vale a pena.
• Se avançar com uma extensão da casa, certifique-se de contratar um excelente empreiteiro que cumpra o prazo e o orçamento.