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Cómo elegir el inquilino adecuado y verificar su expediente

Num arrendamento, um dos principais receios dos proprietários é a falta de pagamento. Como assegurar a escolha do inquilino adequado, o que paga a renda sem problemas todos os meses, e evitar entrar num longo processo de despejo?

Na verdade não há uma solução 100% segura, mas há uma série de critérios a considerar na escolha de um inquilino.

Os documentos que o candidato a inquilino deve facultar:

  • Cartão do cidadão, BI ou passaporte em vigor dos candidatos.
  • Solvência bancária ou, na falta desta, garantia bancária ou pessoal.
  • Últimos 3 recibos de vencimento (dependendo da negociação). O ideal é que o pagamento da renda não seja superior a 30% do seu salário mensal líquido (ou do salário dos interessados) .
  • Pagamento de uma caução. Segundo o art. 1076º do Código Civil, o senhorio pode pedir um pagamento antecipado, como garantia. Este não deve ser superior ao valor correspondente a três meses de renda. No final da relação, este valor deve ser devolvido na íntegra, se o imóvel se encontrar num estado perfeito.

Bom saber!

Os inquilinos, membros do Rentila.com, podem guardar a sua documentação online e partilha-la com os seus futuros senhorios. Vá à secção Meus documentos > Minha conta, preencha os campos e faça o upload dos documentos digitalizados.

Documentos a facultar para um arrendamento

Faça o download de uma lista de documentos a facultar para um arrendamento.

Ficha de candidato a inquilino:
Faça o download de uma apresentação com a documentação completa.

É melhor ver os originais, mesmo se ficar só com as fotocópias. A ideia é detetar documentos que podem ter sido falsificados (porque a falsificação dos arquivos é comum)… Verifique também se os salários correspondem às declarações de impostos.

Esta lista de documentos é particularmente adequada para um trabalhador por conta de outrem. Para outros, como artesãos, estudantes, etc. será necessário confiar exclusivamente na declaração de IRS (para os trabalhadores independentes). Também se pode pedir que a pessoa apresente um fiador (geralmente são os pais dos estudantes).

Exigência de garantia

A garantia é um apoio dado por um terceiro sobre os pagamentos que o inquilino assume. No caso deste deixar de pagar, o fiador será o responsável por saldar a dívida. No caso do arrendamento de casas, o senhorio pode exigir dois tipos de garantias:

  • garantia pessoal: outra pessoa, geralmente um familiar, pode suportar os pagamentos do inquilino. Se este deixar de pagar, o fiador responderá pela dívida.
  • garantia bancária: neste caso é uma instituição financeira que responde pelos pagamentos se o inquilino deixar dívidas pendentes.

Verificar a solvência do inquilino

Para minimizar os riscos da renda não ser paga, deve-se evitar que o valor da renda represente uma carga excessiva no orçamento do inquilino.

Por isso, a renda não deve exceder 25% a 33% do rendimento do inquilino.

Este critério também se pode aplicar à pessoa que representa a garantia.

Mas para além desta percentagem, é importante verificar a “vida restante” do inquilino, ou seja, o dinheiro disponível com que este fica depois de pagar a renda (e os gastos associados).

Os 33% terão um impacto muito maior numa pessoa que ganhe o salário mínimo do que numa pessoa que ganhe 3000 € por mês…

Em segundo lugar, para além dos rendimentos salariais, devem-se ter em conta os diversos serviços adicionais que podem ser recursos importantes, como os abonos de família ou o subsídio de habitação, no caso dos estudantes.

Por último, no caso dos trabalhadores independentes, que não recebem um rendimento mensal regular, avalia-se os seus rendimentos anuais. Isto faz-se através das liquidações de impostos, se possível dos últimos 2 ou 3 anos. Assim avalia-se a evolução dos seus recursos de um ano para o outro.

Bom saber!

Sabia que a percentagem de incumprimento é só de 2-3%? As rendas não pagas muitas vezes são consequência de uma diminuição dos recursos (perda de emprego, divórcio, acidente…).

Para minimizar os riscos, faça bem o seu trabalho e verifique a solvência do seu inquilino!

Verifique o registo do inquilino para além dos números…

Assegurar que o inquilino pode pagar regularmente a renda sem ter dificuldades financeiras infelizmente não garante totalmente o pagamento das rendas.

Por um lado, a situação do inquilino pode mudar depois de uns meses. Por exemplo, pode perder o seu trabalho, estar desempregado… algo impossível de antecipar.

No entanto, o inquilino não tem a obrigação de informar o senhorio acerca da sua mudança de situação e a continuação do contrato dependerá da sua personalidade…

Por outro lado, também devemos estar conscientes de que algumas pessoas são bastante solventes e abusam dos senhorios, aproveitando os longos processos de despejo para não pagar a renda depois de 1 ou 2 meses.

Uma forma de se proteger é pedir os últimos recibos de renda e contactar o senhorio anterior para verificar como se fez o último arrendamento.

As inconsistências na documentação facultada também podem ressaltar alguns factos do passado, sobre os quais o futuro inquilino deverá ser questionado.

Mas ainda há sanções penais para a falsificação de documentos, como os recibos de ordenado falsos. É uma prática que tem aumentado nos últimos anos. Daí a importância de se ter acesso aos originais.

Bom saber!

As autoridades fiscais também oferecem um serviço online:

https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html

Como avaliar a seriedade de um inquilino?

A seriedade do candidato dependerá da sua capacidade para facultar a documentação completa.

Por exemplo, um inquilino com bons rendimentos não é necessariamente um bom pagador e não está imune às dificuldades financeiras… É muito difícil avaliar a honestidade e a seriedade da pessoa que está à sua frente.

Aqui estão alguns conselhos práticos:

Observe cuidadosamente o comportamento do candidato: linguagem corporal, tom de voz…

Entre em contacto com o proprietário anterior para pedir opinião.

Faça uma pesquisa do perfil do inquilino na internet e nas redes sociais.

O que o proprietário não pode fazer

Certos documentos que possam comprometer a privacidade não se devem pedir ao inquilino.

Aliás, a lei proíbe a discriminação de alguém por razões de nascimento,
nacionalidade, origem racial ou étnica, sexo, religião ou crenças. Assim como idade, incapacidade, orientação ou identidade sexual, opinião ou qualquer outra condição ou circunstância pessoal ou social.

No entanto, é legítimo que o proprietário pergunte sobre o perfil do seu futuro inquilino, para evitar uma situação difícil no futuro. Mas convém respeitar os direitos do inquilino e não abusar da sua posição, especialmente em zonas onde a procura de casas para arrendar é elevada.

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