Como escolher um inquilino e verificar a sua documentação?
Ao celebrar um contrato de arrendamento, um dos principais receios dos proprietários é o incumprimento no pagamento. Então, como escolher um inquilino adequado, que pague a renda pontualmente todos os meses, e evitar entrar num longo processo de despejo?
Na verdade, não existe uma solução 100% segura e infalível, mas há uma série de critérios a ter em conta na escolha de um inquilino.
Os documentos que um candidato a inquilino deve, idealmente, apresentar são os seguintes:
- Cartão de Cidadão, BI ou passaporte em vigor.
- Comprovativo de solvência financeira ou, na falta desta, garantia bancária ou pessoal (fiador).
- Últimos 3 recibos de vencimento (embora dependa da negociação). Deve verificar se o valor da renda não é superior a 30%-35% do vencimento líquido do agregado (a chamada taxa de esforço).
- Pagamento de uma caução ou de rendas antecipadas. De acordo com o artigo 1076.º do Código Civil (com as alterações introduzidas pela Lei Mais Habitação), o senhorio pode solicitar o pagamento antecipado de rendas e uma caução como garantia. No final do contrato, o valor da caução deve ser devolvido na íntegra, caso o imóvel se encontre em perfeito estado de conservação.
Informação útil!
Os inquilinos membros do Rentila.com podem guardar a sua documentação online e partilhá-la com os seus futuros senhorios. Aceda à secção Os meus documentos > A minha conta, preencha os campos e carregue os documentos digitalizados.
Documentos a facultar para um arrendamento
Há vários documentos que pode solicitar ao seu futuro inquilino:
Ficha de candidato a inquilino, acompanhada dos respetivos documentos
É recomendável verificar os originais dos documentos, mesmo que fique apenas com as fotocópias. O objetivo é detetar documentos que possam ter sido adulterados, o que é mais comum do que se pensa (recibos de vencimento falsos, por exemplo). Verifique também se os rendimentos declarados estão em conformidade com a última nota de liquidação do IRS.
Esta lista de documentos é particularmente adequada para um trabalhador por conta de outrem. No caso dos trabalhadores independentes, terá de se confiar na declaração e respetiva nota de liquidação de IRS. Também se pode solicitar que o candidato apresente um fiador (papel que, geralmente, é assumido pelos pais).
Exigência de uma garantia
A garantia é um compromisso assumido por um terceiro relativamente às obrigações que o inquilino assume. No caso de este deixar de pagar, o garante será o responsável por saldar a dívida. No arrendamento habitacional, o senhorio pode exigir dois tipos de garantias:
- Garantia pessoal (fiança): outra pessoa, geralmente um familiar, responsabiliza-se pelos pagamentos do inquilino. Se este entrar em incumprimento, o fiador responderá pela dívida com o seu património.
- Garantia bancária: neste caso, é uma instituição financeira que responde pelos pagamentos se o inquilino deixar dívidas pendentes, mediante as condições contratadas.
Verificar a solvência do inquilino
Para minimizar os riscos de a renda não ser paga, deve-se evitar que o valor do arrendamento represente uma carga excessiva no orçamento do inquilino.
Por isso, regra geral, a renda não deve exceder 30% a 35% do rendimento líquido mensal do inquilino.
Este critério de taxa de esforço também se pode aplicar à pessoa que presta a garantia (fiador).
Contudo, para além deste indicador, é fundamental verificar o “rendimento disponível” do inquilino, ou seja, o dinheiro com que este fica efetivamente depois de pagar a renda e as despesas fixas associadas.
Uma taxa de esforço de 33% terá um impacto muito maior numa pessoa que aufira o salário mínimo nacional do que numa pessoa com um rendimento mensal de 3000 €.
Em segundo lugar, para além dos rendimentos salariais, devem ser tidos em conta outros rendimentos adicionais estáveis, tais como o abono de família ou subsídios/apoios à habitação (como o programa Porta 65, no caso dos jovens).
Por último, no caso dos trabalhadores independentes que não têm um rendimento mensal regular, avaliam-se os seus rendimentos anuais. Isto faz-se através das notas de liquidação de IRS, se possível dos últimos 2 ou 3 anos. Assim, avalia-se a estabilidade e a evolução dos seus recursos de um ano para o outro.
Informação útil!
Sabia que a percentagem de incumprimento crónico é relativamente baixa? Na maioria das vezes, as rendas não pagas são consequência de uma quebra imprevista de rendimentos (situação de desemprego, divórcio, doença prolongada, etc.).
Para minimizar os riscos, faça uma análise criteriosa na fase de seleção e verifique se o seu inquilino tem condições financeiras sólidas!
Verificar o perfil do inquilino para além dos números
Infelizmente, assegurar que o inquilino tem capacidade financeira para pagar regularmente a renda não garante a 100% a ausência de problemas futuros.
Por um lado, a situação do inquilino pode alterar-se após alguns meses. Por exemplo, este pode perder o emprego, o que é algo impossível de antecipar.
Além disso, o inquilino não tem a obrigação legal de informar o senhorio sobre a alteração da sua situação profissional, e o cumprimento do contrato dependerá sempre da sua integridade.
Por outro lado, também se deve estar consciente de que existem pessoas que, apesar de serem solventes, agem de má-fé, aproveitando a morosidade dos processos de despejo para falharem pagamentos.
Assim, uma excelente forma de se proteger é solicitar referências de senhorios anteriores ou os últimos recibos de renda para verificar o histórico do inquilino.
Eventuais inconsistências na documentação facultada também podem evidenciar factos do passado que mereçam ser devidamente esclarecidos com o candidato.
Note que, caso o inquilino seja casado ou viva em união de facto, e o imóvel se destine à habitação da família, é altamente recomendável que ambos os membros do casal constem e assinem o contrato de arrendamento como arrendatários. Isto garante a corresponsabilidade mútua e solidária por todas as obrigações do contrato.
Informação útil!
As autoridades fiscais disponibilizam o Portal das Finanças para a emissão e consulta eletrónica de recibos de renda e contratos de arrendamento:
Como avaliar a seriedade de um inquilino?
A seriedade do candidato reflete-se, desde logo, na sua prontidão e transparência ao facultar a documentação completa solicitada.
Contudo, um inquilino com rendimentos elevados não é obrigatoriamente um bom cumpridor, nem está imune a reveses financeiros… Por isso, avaliar a idoneidade de alguém num primeiro contacto é sempre um desafio complexo.
Eis alguns conselhos práticos:
- Observe atentamente o comportamento do candidato durante a visita: a pontualidade, a postura, o cuidado e a clareza nas respostas são excelentes indicadores.
- Se possível e com o consentimento do candidato, peça referências de senhorios anteriores.
- Uma pesquisa simples e estritamente profissional na internet ou em redes profissionais (como o LinkedIn) pode ajudar a confirmar o percurso profissional declarado.
O que o proprietário não pode fazer ao escolher um inquilino
Existem determinados documentos e informações de foro íntimo que, por violarem a privacidade ou a proteção de dados pessoais, não devem ser exigidos ao escolher um inquilino.
De resto, a lei proíbe expressamente qualquer tipo de discriminação no acesso ao arrendamento, seja por razões de nascimento, nacionalidade, origem racial ou étnica, sexo, religião, convicções, idade, deficiência, orientação sexual, identidade de género, opinião ou qualquer outra condição pessoal ou social.
É legítimo que o proprietário faça perguntas para aferir a viabilidade financeira do arrendamento e evitar situações de incumprimento. No entanto, deve respeitar sempre os direitos fundamentais do inquilino e os limites legais da recolha de dados.
Perguntas frequentes
É legal o senhorio exigir o IRS e os recibos de vencimento?
Sim, é perfeitamente legal e constitui uma prática comum no mercado português ao escolher um inquilino. O senhorio tem o direito de solicitar comprovativos de rendimentos, como recibos de vencimento e a nota de liquidação do IRS, para avaliar a solvabilidade do candidato, prevenindo riscos de incumprimento e garantindo a sustentabilidade financeira do contrato de arrendamento urbano.
Qual é o limite legal máximo para a caução e rendas antecipadas?
Sob as regras atuais do Código Civil, o limite máximo exigível para as rendas antecipadas está fixado em dois meses. De igual modo, o valor pedido a título de caução não pode ultrapassar o equivalente a dois meses de renda. Quando o programa “Construir Portugal” for implementado, em 2026, a caução deixará de ter limite e o limite para rendas antecipadas passará a ser de três meses.
O que deve o senhorio fazer se detetar documentos falsificados?
Perante fortes indícios ou confirmação de recibos de vencimento ou declarações de IRS falsificadas, o senhorio deve rejeitar imediatamente a candidatura. Adicionalmente, tratando-se de uma falsificação de documentos oficiais, o proprietário pode apresentar uma queixa-crime junto das autoridades policiais (PSP ou GNR) ou diretamente no Ministério Público competente.
Como escolher um inquilino e verificar a sua documentação? : pontos chave a relembrar
- A análise documental prévia e rigorosa é a melhor ferramenta para mitigar o risco de incumprimento contratual.
- A taxa de esforço financeira do agregado familiar do inquilino deve situar-se idealmente entre os 30% e os 35%.
- A lei limita o valor máximo da caução e das rendas antecipadas a dois meses de renda para cada modalidade.
- Sempre que os rendimentos sejam insuficientes ou instáveis, é recomendável exigir um fiador idóneo ou garantia bancária.
- A recolha de dados e a seleção de candidatos devem respeitar estritamente a privacidade e a legislação contra a discriminação.
