Pagamento da caução: tudo o que precisa de saber
Imagine que publicou um anúncio para arrendar o seu imóvel há umas semanas. Após algumas visitas interessantes, finalmente encontrou o inquilino ideal e este já se mostra pronto para assinar o contrato. Como precaução, decide que o novo arrendatário terá de efetuar o pagamento da caução para salvaguardar eventuais danos ou incumprimentos futuros.
Pagamento da caução: o que é?
O pagamento da caução não deve ser confundido com uma garantia pessoal (como o fiador) nem com o mero pagamento adiantado de rendas. O fiador é um terceiro que se responsabiliza pelas obrigações do inquilino caso este falhe os pagamentos. A caução, por seu lado, consiste num valor monetário entregue pelo inquilino ao senhorio no início do contrato. Este montante serve de garantia para cobrir eventuais custos com a reparação de estragos no imóvel ou para liquidar rendas em atraso no final do contrato.
Veja um exemplo de documento associado ao pagamento de uma caução:
“Recebi de (Nome e Apelido do inquilino)
A quantia de (montante por extenso) euros.
A título de depósito de garantia (caução) correspondente a [X] meses de renda, relativo ao imóvel situado na (morada completa do imóvel).”
Quanto pode pedir ao seu inquilino?
A exigência de uma caução é opcional, dependendo do acordo entre as partes. Contudo, se o senhorio optar por exigi-la, o valor do pagamento da caução está sujeito a limites legais estritos em Portugal. De acordo com o artigo 1076.º do Código Civil (com as alterações introduzidas pela Lei Mais Habitação), o valor da caução não pode ser superior ao valor correspondente a dois meses de renda.
É fundamental não confundir a caução com o pagamento antecipado de rendas. A lei estipula que o senhorio também pode solicitar o pagamento adiantado de rendas, mas este está igualmente limitado ao máximo de dois meses. Ambos os conceitos e os respetivos valores devem ficar detalhadamente especificados em cláusulas próprias no contrato de arrendamento e obrigam à emissão do devido recibo.
Adicionalmente, se assim o desejar, o proprietário pode salvaguardar os seus interesses contratando um seguro de proteção de rendas ou solicitando uma garantia bancária.
Tome nota!
O Código Civil limita o pagamento antecipado de rendas ao máximo de 2 meses e o pagamento da caução também ao limite máximo de 2 meses de renda.
Quando é que se paga a caução?
O inquilino deve efetuar o pagamento da caução no momento da assinatura do contrato de arrendamento. Como o contrato escrito é obrigatório por lei, todas as condições relativas à caução (valor, condições de retenção e prazos de devolução) devem constar explicitamente no documento assinado por ambas as partes.
Quando devolver a caução ao inquilino?
No final do contrato, após a vistoria do imóvel e a entrega das chaves, o proprietário deve restituir a caução ao inquilino se o imóvel for entregue em perfeitas condições de conservação (salvaguardando o desgaste normal) e se não existirem dívidas. Embora a lei não defina um prazo fixo em dias no Código Civil, o mercado adota habitualmente o prazo de 30 dias para proceder a esta devolução, permitindo ao senhorio verificar se existem faturas de consumos pendentes ou danos ocultos.
O senhorio pode reter a caução na totalidade?
A resposta é: depende da situação concreta. O senhorio não pode reter o valor da caução de forma arbitrária ou definitiva. Todavia, se o inquilino deixar rendas ou despesas associadas por pagar, ou se tiver provocado danos significativos que exijam obras de reparação no imóvel, o proprietário pode reter a totalidade ou uma parte da caução para saldar esses prejuízos.
Ao contrário do que indicam alguns mitos, não existe qualquer limite legal fixado em 20% para a retenção. O senhorio pode reter a quantia exata necessária para cobrir os danos reais, desde que justifique rigorosamente os valores retidos através da apresentação de faturas ou de orçamentos detalhados emitidos por profissionais qualificados.
Bom saber!
A caução serve de garantia final e não substitui o pagamento corrente das rendas. O inquilino não pode, por iniciativa própria, deixar de pagar as últimas rendas do contrato sob o pretexto de que o senhorio pode “descontar” esse valor da caução.
Se o inquilino entrar em incumprimento nas últimas mensalidades utilizando a caução como pagamento, o senhorio reterá o montante correspondente, mas o inquilino não poderá exigir os recibos de quitação dessas rendas até que a situação esteja devidamente regularizada.
Como evitar conflitos com o seu inquilino?
Caso surja alguma divergência, deve tentar-se sempre alcançar uma solução amigável por mútuo acordo. Se a via cordial não resultar e houver incumprimento, o proprietário deve interpelar formalmente o inquilino. Isto deve ser feito através do envio de uma carta registada com aviso de receção, discriminando detalhadamente os valores em dívida ou os estragos identificados e estipulando um prazo razoável para a resolução do problema. Nessa mesma comunicação, o inquilino deve ser informado de que, findo o prazo sem que a situação se encontre sanada, o senhorio recorrerá aos mecanismos legais disponíveis, como o Balcão do Arrendamento.
Muitos destes conflitos podem ser evitados logo de início se houver total transparência na assinatura do contrato, clarificando que o pagamento da caução é uma garantia de conservação e não um adiantamento de mensalidades. Além disso, a realização de um relatório de vistoria inicial fotográfico (anexo ao contrato) ajuda a evitar discussões recorrentes sobre o estado do imóvel no momento da saída.
A noção de desgaste natural
Ao realizar a vistoria final do imóvel, é crucial distinguir entre o desgaste decorrente de uma utilização prudente e normal do espaço (como o amarelecimento natural da pintura com o tempo ou pequenas marcas no chão causadas pelo uso diário) e a deterioração efetiva por negligência ou mau uso (como portas partidas, furos excessivos e sem reparação nas paredes ou vidros partidos). O custo das reparações associadas ao desgaste natural e à passagem do tempo é, por lei, da responsabilidade do senhorio.
Devolução das chaves
No momento da cessação do contrato, as chaves devem ser entregues em mão (sendo assinado um auto de entrega de chaves e vistoria) ou, em alternativa, enviadas através de carta registada com aviso de receção. É igualmente indispensável que o inquilino comunique formalmente a sua nova morada de contacto para onde possa ser enviada a restituição da caução ou qualquer correspondência posterior. Salvo situações excecionais devidamente autorizadas, evite aceitar a devolução das chaves por intermédio de terceiros alheios ao contrato de arrendamento.
Conclusão
No mercado de arrendamento, o pagamento da caução funciona como uma salvaguarda essencial para o proprietário, permitindo financiar a reparação de danos causados pelo inquilino ou colmatar falhas financeiras pontuais no final da relação contratual. Lembre-se de que a contratação de um seguro de proteção de rendas é cumulável e não impede a exigência de uma caução. Assim, embora o seu usufruto seja facultativo, é altamente recomendável estipular o pagamento de uma caução em todos os seus contratos.
