Como negociar a compra de um imóvel ?

Ao fazer a compra de um imóvel, a margem de negociação tanto pode ser 0 como 50% em determinadas situações. Mas claro que cada compra de imóveis é única e a negociação de imóveis depende de muitos fatores. Sendo assim, aqui estão os pontos mais importantes para negociar a compra de um imóvel.

Avaliar bem o seu orçamento

Como diz o ditado, o dinheiro é o nervo da guerra. Como em qualquer compra, é impossível imaginar algo sem primeiro saber quais são as suas possibilidades financeiras.

E, especialmente para uma casa ou apartamento, é importante avaliar o seu orçamento antes de iniciar qualquer negociação.

O objetivo é determinar o que chamamos de “capacidade de financiamento”.

Esta é calculada usando elementos concretos, como as suas finanças pessoais, o seu poder de compra, a sua situação profissional (tipo de contrato e salário) ou o período de reembolso desejado.

Para além disso, para o ajudar a analisar a sua situação financeira mais detalhadamente e avaliar o seu orçamento, a Internet está cheia de simuladores online para lhe dar uma ideia inicial.

Mas isso é apenas informativo, por isso é aconselhável entrar em contacto diretamente com o seu gestor de conta bancária – ou com um corretor de hipoteca – para ter uma ideia muito clara da sua situação, assim como das suas possibilidades de investimento.

Assim que souber um pouco mais sobre o seu orçamento, precisará de antecipar certas despesas chamadas de fixas ou incompressíveis, como por exemplo:

• Os custos do notário (entre 7 e 8 % do preço de venda);
• O custo da sua mudança;
• O custo de eventuais obras;
• As eventuais taxas de agências imobiliárias;
• Etc.

Analisar a situação antes da compra de um imóvel

Agora que já conhece a sua capacidade de financiamento, é importante concentrar-se na propriedade em si.

Conhece o mercado imobiliário atual? Porque, sabendo o preço por m², já tem um argumento para negociar a compra do seu imóvel.

Depois, poderá concluir a sua estimativa do preço da sua futura propriedade, tendo em consideração critérios novos e mais específicos, como a idade do edifício, a condição da propriedade, o equipamento presente, a localização e orientação geográfica e as características específicas (presença de varanda, adega, estacionamento, código de acesso, terraço, jardim, etc.).

Não hesite em visitar a sua futura propriedade várias vezes. Poderá descobrir defeitos que o ajudarão a argumentar e, consequentemente,  negociar um preço de venda mais baixo. Faça uma lista dos problemas que encontrar.

A questão das obras

A menos que compre uma propriedade nova ou em construção, é comum ter obras para realizar na sua futura propriedade.

A questão das obras é frequentemente um dos primeiros argumentos invocados pelos compradores para negociar o preço de venda.

Não hesite em perguntar se estão previstas obras ou se estas são da responsabilidade do futuro comprador (alteração do sistema de aquecimento, isolamento, coberturas, etc.). Se as obras já estiverem planeadas, peça para ver as especificações dos empreiteiros para ter uma ideia melhor.

Examine o arquivo de diagnósticos técnicos com todos os diagnósticos obrigatórios (eletricidade, gás, térmitas, chumbo, amianto, etc.) que deverão ser disponibilizados durante a sua visita.

Não esquecer a margem de negociação

Há sempre uma diferença entre o preço anunciado e o preço de venda real.

Isso chama-se a margem de negociação e depende tanto do bem a comprar como da sua localização.

Ao analisar essa margem de negociação, já se obtém um indicador fiável de quão longe a negociação pode ir.

Como regra geral, essa margem comercial é de cerca de 3% para um apartamento e 5% para uma casa.

Mas está a diminuir nas grandes cidades, onde os imóveis geralmente são vendidos pelo preço anunciado.

Conhecer a data de venda do imóvel

Saber a data de venda do imóvel que pretende comprar pode fazer a diferença na sua negociação.

De facto, se o referido imóvel tiver sido colocado à venda muito recentemente, há poucas hipóteses de o vendedor concordar em negociar o preço de venda exibido.

Mas, se o imóvel foi colocado à venda há 3 meses ou mais, é bem diferente. Isso certamente significa que a maioria dos potenciais compradores considerou o preço muito alto em relação ao preço de mercado.

Portanto, você pode negociar um preço 10% menor que o solicitado.

Preparar os seus argumentos com antecedência

Não é quando estiver cara a cara com o vendedor que precisa de começar a procurar possíveis argumentos para discutir o preço de venda do imóvel.

Portanto, é extremamente importante preparar-se para isso antecipadamente. Faça uma lista completa dos seus argumentos que parecem objetivos, como o preço de venda ser demasiado alto, quaisquer  futuras obras, etc.

Justifique os seus argumentos com documentos que atestem o preço por metro quadrado, os orçamentos dos empreiteiros ou até anúncios imobiliários de uma propriedade semelhante.

Assim, ajustando os seus argumentos e escrevendo-os preto no branco, evita atrapalhar-se e perder a credibilidade na frente do vendedor e tem certeza de que não se esquece de nada na conversa.

Esta é uma ótima maneira de se mostrar convincente, sério e credível no momento da negociação imobiliária.

Negociar com amabilidade e presencialmente

Em vez de negociar por telefone, e-mail ou mesmo por SMS, é recomendável realizar essa negociação frente a frente com o vendedor.

Por um lado, terá tempo de sobra para explicar os seus argumentos e, por outro lado, “sentirá” o que está a acontecer, especialmente através da linguagem não verbal do seu interlocutor.

Comece também por definir um preço máximo acima do qual você não pode subir e faça sempre uma proposta abaixo desse preço máximo.

Assim, durante a vossa discussão, poderá subir progressivamente até um determinado preço, aquele que definirá como um valor máximo.