Guia para proprietários: Como gerir as rendas em atraso

Os atrasos no pagamento das rendas são um dos maiores riscos para os senhorios. Embora a maior parte dos incumprimentos sejam erros simples, um único pagamento em atraso pode rapidamente tornar-se problemático e obrigar à adoção de medidas adicionais. Então, como gerir as rendas em atraso?

Quando um inquilino se atrasa no pagamento das rendas pela primeira vez, é importante agir rapidamente e seguir os passos legais recomendados para se proteger e evitar problemas no futuro.

Neste artigo, explicaremos como lidar eficazmente com os atrasos nas rendas enquanto senhorio e partilharemos as medidas cruciais a tomar para evitar atrasos nas rendas no futuro.

Como gerir os pagamentos de renda atrasados

Quando um inquilino não paga a sua primeira renda, é importante atuar rapidamente. Assim, considere a possibilidade de adotar as seguintes medidas para gerir as rendas em atraso.

Emitir um lembrete de pagamento

Quando a data de vencimento da renda passa e nenhum dinheiro é pago na sua conta, considere lembrar o seu inquilino de que a renda expirou. Porque o inquilino pode simplesmente ter mudado de conta bancária e ainda não ter criado uma nova ordem de transferência.

Se utilizar um software para gerir um contrato de arrendamento, como o da Rentila, pode emitir um aviso de atraso de pagamento manual ou automaticamente. Caso contrário, pode enviar-lhes uma mensagem de texto ou um e-mail educado. Considere esperar alguns dias para ver se o pagamento aparece.

Falar com o inquilino

Se não tiver sido efetuado qualquer pagamento e o inquilino não tiver respondido ao seu aviso, é importante contactar o inquilino para saber o que se passa.

Pode haver um problema temporário que esteja a causar o problema (como terem perdido o emprego e não saberem o que fazer). Ou pode ter mudado de emprego e estar à espera de ser pago. Um simples telefonema pode resolver a situação.

Mantenha a conversa tão formal e profissional quanto possível, mas tente ser compreensivo com o inquilino.

Se o inquilino nunca falhou um pagamento antes e aconteceu algo inesperado, pode ficar preocupado. Dar-lhes alguma tolerância pode manter os canais de comunicação abertos entre si e o inquilino, o que pode facilitar a procura de uma solução.

Concentre-se em discutir o seguinte:

• Obter uma explicação
• Oferecer soluções
• Acordar um plano de pagamento
• Sugerir ao inquilino que procure aconselhamento independente sobre dívidas/finanças (se necessário)

Mantenha registos das comunicações, uma vez que precisará deles por razões legais se a situação se agravar e tiver de ir mais longe. Com um software de gestão de arrendamentos para proprietários, como o da Rentila, pode documentar chamadas e outra correspondência.

Emitir um aviso de atraso na renda

É importante considerar a possibilidade de emitir um aviso do atraso do pagamento. Trata-se de um aviso formal de atraso na renda e é um documento essencial se tiver de intentar uma ação judicial. Então, deve emitir este aviso se o inquilino não responder aos seus telefonemas ou e-mails.

No aviso, pode incluir

• O montante da renda devida
• A data de vencimento do pagamento
• Quaisquer condições que tenha acordado recentemente (por exemplo, um plano de pagamento)
• Uma chamada de atenção para as condições de pagamento previstas no contrato de arrendamento (que podem incluir as consequências e os passos seguintes em caso de atraso no pagamento da renda)

Contactar o fiador

Um fiador é uma pessoa indicada no contrato de arrendamento que é legalmente obrigada a pagar a renda em nome dos inquilinos se estes não puderem pagar.

Só pode contactar o fiador se tiver solicitado uma pessoa nomeada no momento da assinatura do contrato de arrendamento. Não pode pedir um fiador ao inquilino depois de este já ter faltado ao pagamento.

É uma boa prática notificar o inquilino de que irá contactar o seu fiador através de um aviso escrito. Dê um prazo para o inquilino o contactar para pagar a renda antes de contactar o fiador.

Por exemplo, descreva que o pagamento deve ser efetuado no prazo de 5 dias úteis [até à data] ou entrará em contacto com o seu fiador [nome do fiador].

Compreender os próximos passos legais

Se não tiver um fiador para o inquilino, ou se estiver a ter dificuldades em arranjar um deles, pode considerar a hipótese de o fazer:

• Ajustamento do contrato de arrendamento e das cláusulas de mora das rendas
• Ler sobre a legislação relativa ao senhorio e ao inquilino relevante para a sua situação
• Procurar aconselhamento jurídico independente (se necessário)

Tente não bombardear o seu inquilino com demasiados avisos ou telefonemas sobre os atrasos no pagamento da renda, se esta não for paga. Assim sendo, dê um período de tempo razoável entre os avisos para evitar causar stress ao inquilino numa altura potencialmente difícil.

Os inquilinos podem também pedir-lhe “espaço para respirar” através de um consultor de dívidas. Isto significa que será impedido de os contactar sobre os seus atrasos de pagamento de rendas durante um período máximo de 60 dias. O espaçamento da comunicação pode impedir que o inquilino o solicite.

Como reduzir o risco de atrasos no pagamento das rendas

Nenhum senhorio quer que um inquilino fique com a renda em atraso e há algumas formas de evitar que isso aconteça. Eis algumas dicas importantes a considerar:

Proceder a uma referenciação cuidadosa do inquilino

Quando um inquilino se candidata a arrendar o seu imóvel, deve ter seriamente em conta os seguintes aspetos como as referências do inquilino. Evite aceitar ofertas de rendas generosas pagas antecipadamente para omitir a referência do inquilino.

A referência do inquilino deve incluir uma avaliação dos inquilinos:

• Pontuação de crédito
• Histórico de fraudes
• Dívidas pendentes
• Contratos de trabalho ou folhas de vencimento
• Prova de direitos a benefícios

Considere a possibilidade de utilizar uma agência independente para efetuar referências de inquilinos em seu nome. Assim, se o inquilino não tiver uma boa pontuação de crédito ou se estiver preocupado com a possibilidade de pagar a renda, poderá solicitar um fiador.

Escolha sabiamente a data de vencimento do contrato de arrendamento

Antes de finalizar o contrato de arrendamento, pense cuidadosamente na data de vencimento da renda atual. A maioria das pessoas recebe o pagamento do seu local de trabalho no final do mês, pelo que é melhor alinhar as datas de vencimento da renda com essa data.

No entanto, todos têm um calendário de pagamento diferente. É uma boa ideia perguntar ao inquilino quando é que lhe pagam, para que a data de vencimento da renda possa ser imediatamente posterior. Se houver mais do que um inquilino, tente escolher uma data depois de ambos terem sido pagos.

Isto pode evitar atrasos nos pagamentos ou que os inquilinos fiquem temporariamente com a renda em atraso enquanto aguardam o pagamento do seu local de trabalho (ou de outro fluxo de rendimentos, como as prestações sociais).

Peça aos inquilinos que criem uma ordem de transferência permanente

Aquando da primeira assinatura de um contrato de arrendamento, é aconselhável pedir ao inquilino que estabeleça uma ordem de transferência recorrente. Porque quando um inquilino paga a renda manualmente, corre o risco de se esquecer de pagar.

Não parta sempre do princípio de que o inquilino sabe acerca das ordens de transferência, pois alguns inquilinos podem não conhecer bem o contrato de arrendamento ou o seu funcionamento.

Automatize os avisos de pagamento da renda

É uma boa ideia tirar partido do software sempre que possível para facilitar a gestão dos seus arrendamentos. Considere a utilização de software, como por exemplo o da Rentila, para automatizar os lembretes de pagamento de rendas para cada uma das suas propriedades.

Defina-os o mais cedo possível no seu contrato de arrendamento, para que o inquilino receba um lembrete imediatamente antes, no dia ou pouco depois da data de vencimento do pagamento (se o pagamento não for efetuado).

Acompanhar o pagamento das rendas

Quando um inquilino não paga a renda, é importante atuar rapidamente. Assim, mantenha-se atento aos pagamentos para poder tomar medidas imediatas e evitar que a situação se agrave. Um Software de gestão de arrendamentos, como o da Rentila, pode ajudar a controlar os pagamentos das rendas em várias propriedades para evitar perder algo importante.

Como gerir as rendas em atraso: Perguntas frequentes

Até que ponto podem ser reclamadas as rendas em atraso?

Em Portugal, o prazo para reclamar rendas em atraso está sujeito ao que estabelece o Código Civil em matéria de prescrição de dívidas. De forma geral, o prazo de prescrição para reclamar rendas não pagas é de 5 anos. Este prazo começa a contar a partir do momento em que a dívida se torna exigível, ou seja, desde a data em que o arrendatário deveria ter efetuado o pagamento da renda e não o fez.

Para fazer uma reclamação, é necessário manter registos legais sólidos, especialmente contratos de arrendamento e registos de comunicação entre o inquilino e o senhorio. A utilização de um software de gestão de contratos de arrendamento garante que os seus registos sejam armazenados de forma segura numa base de dados central, que pode servir de suporte a processos judiciais.

Como gerir as rendas em atraso: A não esquecer

Em caso de atraso no pagamento das rendas, deve ter em conta o seguinte:

• Manter um registo dos pagamentos e tomar medidas imediatas – Considerar a utilização de software para monitorizar os pagamentos em falta e receber notificações instantâneas se houver um problema.
• Registar todas as comunicações – Mantenha registos de todas as comunicações entre si e o inquilino após a falta de pagamento.
• Não bombardeie os inquilinos com lembretes – Se os inquilinos se encontrarem temporariamente numa má situação financeira, isso pode ser stressante e podem precisar de tempo para resolver a situação e contactá-lo com uma solução.
• Tome medidas para evitar atrasos nas rendas – Automatize os avisos de pagamento, mantenha-se flexível e mantenha boas relações com os seus inquilinos para evitar atrasos nas rendas.
• Siga cuidadosamente o aconselhamento jurídico – Existem regras rigorosas para proteger os inquilinos e, infelizmente, estas podem afetar negativamente os proprietários se estes tomarem a iniciativa errada, pelo que é importante verificar os aspetos legais antes de prosseguir.