{"id":942,"date":"2018-08-20T09:03:56","date_gmt":"2018-08-20T09:03:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/?p=942"},"modified":"2026-07-10T09:31:35","modified_gmt":"2026-07-10T09:31:35","slug":"resolucao-de-um-contrato-de-arrendamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/resolucao-de-um-contrato-de-arrendamento\/","title":{"rendered":"Resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"conseil\" src=\"https:\/\/www.rentila.pt\/assets\/img\/blog\/blog_contract_1.png\" alt=\"Resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento\" width=\"100%\" height=\"\" \/><\/div>\n<p class=\"lead\">No ordenamento jur\u00eddico portugu\u00eas, considera-se que ocorre a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento quando uma das partes decide cessar o v\u00ednculo contratual com efeito imediato, fundamentada no incumprimento grave ou reiterado das obriga\u00e7\u00f5es por parte da outra parte.<\/p>\n<p class=\"lead\">Ao contr\u00e1rio da oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o, que acontece apenas no fim do prazo estipulado, a resolu\u00e7\u00e3o funciona como um mecanismo de \u00faltima inst\u00e2ncia para repor a justi\u00e7a contratual.<\/p>\n<p class=\"lead\">Assim, em caso de viola\u00e7\u00e3o das cl\u00e1usulas acordadas, a parte cumpridora tem o direito legal de exigir o cumprimento for\u00e7ado dessa obriga\u00e7\u00e3o ou, em alternativa, avan\u00e7ar com a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento, assistindo-lhe ainda o direito a uma indemniza\u00e7\u00e3o pelos danos e preju\u00edzos causados.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2 id=\"1\">O que pode motivar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por parte do propriet\u00e1rio<\/h2>\n<p>De acordo com o C\u00f3digo Civil e o <a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/legislacao-consolidada\/lei\/2006-34578375\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Novo Regime do Arrendamento Urbano<\/a> (NRAU), o senhorio pode avan\u00e7ar com a cessa\u00e7\u00e3o for\u00e7ada do v\u00ednculo contratual perante as seguintes situa\u00e7\u00f5es de incumprimento do arrendat\u00e1rio:<\/p>\n<ul>\n<li>Falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que estejam contratualmente a cargo do inquilino.<\/li>\n<li>Incumprimento de outras obriga\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias previstas, incluindo a falta de refor\u00e7o ou presta\u00e7\u00e3o da cau\u00e7\u00e3o acordada;<\/li>\n<li>Subarrendamento, cess\u00e3o do gozo do im\u00f3vel ou da posi\u00e7\u00e3o contratual sem autoriza\u00e7\u00e3o legal ou sem consentimento pr\u00e9vio por escrito do senhorio;<\/li>\n<li>Danos significativos causados na habita\u00e7\u00e3o por a\u00e7\u00e3o intencional ou neglig\u00eancia grave do arrendat\u00e1rio, deteriorando o <a href=\"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/inventario-descricao-e-vantagens\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">invent\u00e1rio<\/a> original;<\/li>\n<li>Realiza\u00e7\u00e3o de obras ou altera\u00e7\u00f5es est\u00e9ticas profundas no im\u00f3vel sem a autoriza\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria do propriet\u00e1rio;<\/li>\n<li>Utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para atividades il\u00edcitas, perigosas, insalubres ou que perturbem de forma grave e constante os direitos dos restantes cond\u00f3minos;<\/li>\n<li>Utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em desconformidade com o fim habitacional definido no contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"2\">O que pode motivar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento por parte do inquilino<\/h2>\n<p>A legisla\u00e7\u00e3o portuguesa protege igualmente os direitos do arrendat\u00e1rio. Existem fundamentos de particular gravidade que legitimam a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento por iniciativa direta do inquilino, tais como:<\/p>\n<ul>\n<li>Recusa culposa ou reiterada do propriet\u00e1rio em realizar obras de conserva\u00e7\u00e3o profunda ou repara\u00e7\u00f5es urgentes que comprometam a habitabilidade e a seguran\u00e7a do im\u00f3vel;<\/li>\n<li>Incumprimento do dever de assegurar o gozo pac\u00edfico do im\u00f3vel, atrav\u00e9s de intromiss\u00f5es constantes ou atos que perturbem de forma grave a utiliza\u00e7\u00e3o normal da habita\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>Impossibilidade total de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para o fim previsto no contrato por facto ou defeito oculto imput\u00e1vel ao senhorio.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"3\">Aviso pr\u00e9vio para a den\u00fancia ou oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato<\/h2>\n<p>Quando n\u00e3o h\u00e1 incumprimento, mas sim o desejo de terminar a rela\u00e7\u00e3o contratual no seu termo, aplica-se o regime da oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o. Segundo o C\u00f3digo Civil, o senhorio (ao abrigo do Artigo 1097.\u00ba) ou o inquilino (ao abrigo do Artigo 1098.\u00ba) podem impedir a renova\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica do contrato mediante comunica\u00e7\u00e3o escrita com a anteced\u00eancia m\u00ednima regulamentar. Eis os prazos para o senhorio:<\/p>\n<ul>\n<li>240 dias, se o prazo de dura\u00e7\u00e3o inicial do contrato ou da sua renova\u00e7\u00e3o for igual ou superior a seis anos;<\/li>\n<li>120 dias, se o prazo de dura\u00e7\u00e3o inicial do contrato ou da sua renova\u00e7\u00e3o for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;<\/li>\n<li>60 dias, se o prazo de dura\u00e7\u00e3o inicial do contrato ou da sua renova\u00e7\u00e3o for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;<\/li>\n<li>Um ter\u00e7o do prazo de dura\u00e7\u00e3o inicial do contrato ou da sua renova\u00e7\u00e3o, tratando-se de prazo inferior a seis meses.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"letter-text m-t-20 m-b-20\">\n<p>Exmo.(a) Senhor(a),<\/p>\n<p>Na qualidade de arrendat\u00e1rio(a) do im\u00f3vel acima identificado, venho por este meio comunicar a V. Exa. a minha decis\u00e3o de proceder \u00e0 den\u00fancia antecipada do contrato de arrendamento celebrado em [Data de Assinatura do Contrato].<\/p>\n<p>Mais informo que, em estrito cumprimento do prazo legal de pr\u00e9-aviso de [60 \/ 120 \/ 240] dias, a referida cessa\u00e7\u00e3o contratual produzir\u00e1 efeitos definitivos no dia [Data do \u00faltimo dia em que o contrato vigora]. Nessa mesma data, o im\u00f3vel encontrar-se-\u00e1 totalmente desocupado de pessoas e bens.<\/p>\n<p>Solicito, desde j\u00e1, que me informe com a devida anteced\u00eancia sobre a sua disponibilidade de agenda para procedermos \u00e0 vistoria conjunta do locado e \u00e0 respetiva entrega das chaves, com a assinatura do correspondente auto de rece\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Agrade\u00e7o a aten\u00e7\u00e3o dispensada e subscrevo-me com a m\u00e1xima considera\u00e7\u00e3o,<\/p>\n<p>Atenciosamente,<\/p>\n<p>(O seu nome)<\/p>\n<\/div>\n<h2 id=\"4\">Quest\u00f5es sobre o aviso pr\u00e9vio e cessa\u00e7\u00e3o do arrendamento<\/h2>\n<p>Veja alguns aspetos a considerar relativas ao aviso pr\u00e9vio e cessa\u00e7\u00e3o do arrendamento:<\/p>\n<ul>\n<li>Nos contratos de arrendamento com prazo certo, o inquilino pode efetuar a den\u00fancia do contrato antes do fim estipulado, desde que j\u00e1 tenha decorrido um ter\u00e7o da dura\u00e7\u00e3o inicial do contrato ou da sua renova\u00e7\u00e3o, observando o pr\u00e9-aviso legal aplic\u00e1vel.<\/li>\n<li>Qualquer comunica\u00e7\u00e3o desta natureza deve ser feita de forma fidedigna e segura, recorrendo obrigatoriamente ao envio de uma carta registada com aviso de rece\u00e7\u00e3o para a morada oficial da contraparte indicada no documento.<\/li>\n<li>No que toca a uma poss\u00edvel indemniza\u00e7\u00e3o por cessa\u00e7\u00e3o antecipada, caso o inquilino cumpra os prazos de aviso pr\u00e9vio previstos na lei para a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento ou den\u00fancia, n\u00e3o tem qualquer obriga\u00e7\u00e3o de pagar penaliza\u00e7\u00f5es, assistindo-lhe o direito a reaver o seu <a href=\"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/pagamento-de-caucao\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">pagamento de cau\u00e7\u00e3o<\/a> caso o im\u00f3vel esteja intacto.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"faq\">Perguntas Frequentes<\/h2>\n<h3>O que distingue a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento da den\u00fancia por oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n<p>A resolu\u00e7\u00e3o baseia-se obrigatoriamente num incumprimento grave e culposo de uma das partes (como a falta de pagamento de rendas ou a aus\u00eancia de obras de habitabilidade), cessando o contrato com efeito imediato. A oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o decorre do direito de n\u00e3o querer prolongar o v\u00ednculo no termo do prazo, sem necessidade de justa causa.<\/p>\n<h3>A partir de quantos meses de renda em atraso pode o senhorio invocar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato?<\/h3>\n<p>O senhorio pode resolver o contrato se o atraso no pagamento da renda for igual ou superior a dois meses. Adicionalmente, se o inquilino se atrasar mais de oito dias no pagamento por mais de quatro vezes (tr\u00eas vezes a partir do final de 2026) num per\u00edodo de doze meses, o senhorio tamb\u00e9m ganha o direito legal de resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h3>Como deve o senhorio proceder formalmente para comunicar a resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento?<\/h3>\n<p>A resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento igual ou superior a dois meses deve ser comunicada ao inquilino atrav\u00e9s de notifica\u00e7\u00e3o avulsa, contacto pessoal por advogado ou carta registada com aviso de rece\u00e7\u00e3o. Esta comunica\u00e7\u00e3o deve discriminar detalhadamente os valores em d\u00edvida e serve de base para o posterior despejo no Balc\u00e3o Nacional do Arrendamento.<\/p>\n<h3>O inquilino pode resolver o contrato se o im\u00f3vel apresentar problemas graves de sa\u00fade p\u00fablica?<\/h3>\n<p>Sim. Se o im\u00f3vel apresentar defeitos graves que ponham em risco a sa\u00fade ou a seguran\u00e7a do inquilino (como bolor extremo ou risco de derrocada), e o senhorio n\u00e3o intervir ap\u00f3s ser avisado, o inquilino pode resolver o contrato imediatamente, retendo o direito de exigir indemniza\u00e7\u00e3o pelos preju\u00edzos causados.<\/p>\n<h2 id=\"resumo\">Resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento : resumo dos aspetos a reter<\/h2>\n<p>Para assegurar uma cessa\u00e7\u00e3o contratual segura e em conformidade com a lei portuguesa, lembre-se dos seguintes pontos:<\/p>\n<ul>\n<li>A resolu\u00e7\u00e3o contratual exige sempre um fundamento legal de incumprimento grave por uma das partes, operando efeitos imediatos no v\u00ednculo.<\/li>\n<li>O senhorio pode resolver o contrato caso existam rendas em atraso h\u00e1 mais de dois meses ou danos intencionais graves na estrutura.<\/li>\n<li>O inquilino tem o direito de avan\u00e7ar para a resolu\u00e7\u00e3o se o senhorio se recusar a efetuar obras necess\u00e1rias que garantam a salubridade.<\/li>\n<li>A oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o sem justa causa exige o cumprimento estrito dos prazos de pr\u00e9-aviso por carta registada com aviso de rece\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<li>A correta observ\u00e2ncia das regras de cessa\u00e7\u00e3o protege ambas as partes de lit\u00edgios e garante a restitui\u00e7\u00e3o justa da cau\u00e7\u00e3o prestada.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"rpbt_shortcode\">\n<h3>Related Posts<\/h3>\n<ul>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/como-calcular-a-atualizacao-da-renda\/\">Como calcular a atualiza\u00e7\u00e3o da renda num arrendamento?<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/arrendamento-de-uma-habitacao-a-varios-inquilinos\/\">Arrendamento de uma habita\u00e7\u00e3o a v\u00e1rios inquilinos<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/criar-uma-boa-relacao-inquilino-proprietario\/\">Criar uma boa rela\u00e7\u00e3o entre inquilino e propriet\u00e1rio<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t<\/ul>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>No ordenamento jur\u00eddico portugu\u00eas, considera-se que ocorre a resolu\u00e7\u00e3o de um contrato de arrendamento quando uma das partes decide cessar o v\u00ednculo contratual com efeito imediato, fundamentada no incumprimento grave ou reiterado das obriga\u00e7\u00f5es por parte da outra parte. 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