{"id":7149,"date":"2024-06-20T18:56:48","date_gmt":"2024-06-20T18:56:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/?p=7149"},"modified":"2026-09-24T11:01:09","modified_gmt":"2026-09-24T11:01:09","slug":"renovacoes-e-reparacoes-num-imovel-para-arrendar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.pt\/blog\/renovacoes-e-reparacoes-num-imovel-para-arrendar\/","title":{"rendered":"Renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es num im\u00f3vel para arrendar"},"content":{"rendered":"
\"Como<\/div>\n

Comprar um im\u00f3vel para arrendar \u00e9 apenas o primeiro passo: depois, \u00e9 preciso mant\u00ea-lo em bom estado sem comprometer a rentabilidade. Saber gerir as renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es \u00e9 o que separa um investimento tranquilo de uma fonte constante de despesas e de inquilinos descontentes. Neste artigo, explicamos como faz\u00ea-lo de forma racional.<\/p>\n

<\/p>\n

Compreender as suas responsabilidades na manuten\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel para arrendar<\/h2>\n

Em Portugal, a regra geral consta do artigo 1074.\u00ba do C\u00f3digo Civil<\/a>: cabe ao senhorio executar todas as obras de conserva\u00e7\u00e3o<\/strong>, ordin\u00e1rias ou extraordin\u00e1rias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato, salvo estipula\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio. O inquilino deve utilizar o im\u00f3vel com prud\u00eancia, responde pelos danos que causar e tem de avisar o senhorio, sem demora, de qualquer anomalia. Os danos que ultrapassem o desgaste normal podem, ali\u00e1s, justificar descontos na cau\u00e7\u00e3o<\/a>, desde que comprovados. As responsabilidades do senhorio incluem:<\/p>\n

1.<\/span> Manuten\u00e7\u00e3o estrutural e de sistemas<\/h3>\n

Cabe-lhe reparar danos estruturais, como fissuras ou infiltra\u00e7\u00f5es, e manter em funcionamento a canaliza\u00e7\u00e3o, a instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica, o telhado e o aquecimento de \u00e1guas. Se algo se avariar sem culpa do inquilino, deve chamar um profissional. Lembre-se tamb\u00e9m de que as instala\u00e7\u00f5es de g\u00e1s est\u00e3o sujeitas a inspe\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas obrigat\u00f3rias, da responsabilidade do propriet\u00e1rio, salvo se o contrato a transferir para o arrendat\u00e1rio.<\/p>\n

2.<\/span> Preven\u00e7\u00e3o e resolu\u00e7\u00e3o de problemas com pragas<\/h3>\n

Em regra, se a infesta\u00e7\u00e3o de roedores, baratas ou percevejos resultar de problemas do im\u00f3vel ou j\u00e1 existir no in\u00edcio do contrato, a resolu\u00e7\u00e3o cabe ao senhorio, muitas vezes com recurso a uma empresa especializada. Se resultar de uso negligente, a responsabilidade poder\u00e1 ser do inquilino.<\/p>\n

\n

\u00c9 bom saber<\/h3>\n

As despesas de conserva\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o pagas pelo senhorio podem ser deduzidas \u00e0s rendas no IRS (categoria F), desde que comprovadas por fatura. As obras de valoriza\u00e7\u00e3o, como a constru\u00e7\u00e3o de uma piscina, ficam de fora.<\/p>\n

Como o artigo 1074.\u00ba do C\u00f3digo Civil admite estipula\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, conv\u00e9m que o contrato de arrendamento defina claramente quem responde por que tipo de obras e repara\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<\/div>\n

Criar um plano de manuten\u00e7\u00e3o proativo<\/h2>\n

Para evitar repara\u00e7\u00f5es de emerg\u00eancia e manter os inquilinos satisfeitos, um plano de manuten\u00e7\u00e3o preventiva<\/strong> \u00e9 fundamental: inspecione o im\u00f3vel com regularidade e corrija os problemas antes que se agravem.<\/p>\n

1.<\/span> Crie uma rotina de inspe\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o<\/h3>\n

Um bom plano come\u00e7a por um calend\u00e1rio de inspe\u00e7\u00f5es e de manuten\u00e7\u00e3o<\/a>, por exemplo, com uma ou duas visitas por ano. Como o im\u00f3vel \u00e9 a casa do inquilino, combine sempre as visitas com anteced\u00eancia: o senhorio n\u00e3o pode entrar sem o consentimento dele. Verifique a canaliza\u00e7\u00e3o, o telhado, as janelas e os equipamentos, e anote sinais de humidade ou desgaste. \u00c9 bem mais barato substituir logo uma m\u00e1quina de lavar com fugas do que reparar mais tarde os danos causados pela \u00e1gua!<\/p>\n

2.<\/span> Defina prioridades nas repara\u00e7\u00f5es<\/h3>\n

Comece pelo que afeta a seguran\u00e7a, a sa\u00fade e a habitabilidade, como fugas, humidade ou problemas na instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica ou de g\u00e1s. S\u00f3 depois trate do que \u00e9 menos urgente. Agrupe trabalhos semelhantes para reduzir custos e n\u00e3o descure a manuten\u00e7\u00e3o preventiva, como a limpeza de caleiras ou a revis\u00e3o do esquentador.<\/p>\n

3.<\/span> Mantenha um registo das repara\u00e7\u00f5es<\/h3>\n

Um software de gest\u00e3o de propriedades, como o da Rentila,<\/a> ajuda a organizar, agendar e acompanhar as interven\u00e7\u00f5es, com lembretes para que nada passe despercebido. Guarde tamb\u00e9m faturas, or\u00e7amentos e fotografias: fazem parte dos documentos que o senhorio deve manter organizados<\/a> e servem de prova em caso de lit\u00edgio.<\/p>\n

Estabelecer um or\u00e7amento para renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es<\/h2>\n

Definir um or\u00e7amento realista para as renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel evita que os custos comprometam a rentabilidade. Eis alguns conselhos:<\/p>\n

    \n
  • Determine os custos de renova\u00e7\u00e3o<\/strong>: Decida o que precisa de ser reparado ou substitu\u00eddo (pavimentos, canaliza\u00e7\u00e3o, cozinha, pintura exterior…) e pe\u00e7a or\u00e7amentos a v\u00e1rios empreiteiros. Concentre-se nas interven\u00e7\u00f5es de maior impacto, como a cozinha ou a casa de banho, e considere fazer pequenos trabalhos, como pintar o interior, para poupar.<\/li>\n
  • Estabele\u00e7a um or\u00e7amento m\u00e1ximo<\/strong>: Defina quanto pode gastar sem comprometer o retorno do investimento. Como regra pr\u00e1tica, sem valor legal, procure que as renova\u00e7\u00f5es n\u00e3o excedam 10% a 15% do valor do im\u00f3vel: num im\u00f3vel de 200 000 euros, seriam 20 000 a 30 000 euros.<\/li>\n
  • Tenha em conta os custos de manuten\u00e7\u00e3o<\/strong>: N\u00e3o se esque\u00e7a das despesas correntes, como a canaliza\u00e7\u00e3o ou as repara\u00e7\u00f5es no telhado. Constituir uma reserva para manuten\u00e7\u00e3o<\/strong> ajuda a cobrir imprevistos: uma refer\u00eancia habitual \u00e9 guardar cerca de 10% da renda anual. Com uma renda de 1000 euros por m\u00eas, seriam 1200 euros por ano.<\/li>\n
  • Considere as op\u00e7\u00f5es de financiamento<\/strong>: Se necess\u00e1rio, avalie o cr\u00e9dito pessoal, o cr\u00e9dito multiusos ou o refor\u00e7o de um cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o existente, comparando a TAEG e os prazos. Fa\u00e7a as contas com prud\u00eancia: com o contrato em vigor, a renda s\u00f3 pode ser atualizada nos termos previstos na lei e no contrato, pelo que as obras n\u00e3o justificam, por si s\u00f3, um aumento livre da renda.<\/li>\n<\/ul>\n

    Comunicar com os inquilinos sobre renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es num im\u00f3vel para arrendar<\/h2>\n

    Manter abertas as linhas de comunica\u00e7\u00e3o \u00e9 importante, sobretudo quando s\u00e3o necess\u00e1rias renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es no im\u00f3vel. Eis algumas boas pr\u00e1ticas:<\/p>\n

    1.<\/span> Informe os inquilinos sobre os trabalhos programados<\/h3>\n

    Avise com bastante anteced\u00eancia, por exemplo, com um e-mail ou uma carta pelo menos uma semana antes do in\u00edcio dos trabalhos, explicando o que vai ser feito e o calend\u00e1rio estimado.<\/p>\n

    2.<\/span> Responda depressa aos pedidos de repara\u00e7\u00e3o<\/h3>\n

    Quando um inquilino comunica um problema, como uma torneira a pingar ou um aparelho a g\u00e1s avariado, confirme a rece\u00e7\u00e3o e indique os passos seguintes. Uma resposta r\u00e1pida gera boa vontade e mostra que leva a s\u00e9rio o conforto do inquilino.<\/p>\n

    3.<\/span> Faculte atualiza\u00e7\u00f5es sobre o andamento das obras<\/h3>\n

    Se houver atrasos, explique porqu\u00ea e indique a nova data prevista. Nas renova\u00e7\u00f5es mais extensas, d\u00ea atualiza\u00e7\u00f5es semanais ou quinzenais.<\/p>\n

    4.<\/span> Fa\u00e7a um acompanhamento ap\u00f3s a conclus\u00e3o<\/h3>\n

    Pergunte se o problema ficou totalmente resolvido e se os profissionais deixaram a casa limpa. Este feedback ajuda a escolher melhores empreiteiros no futuro.<\/p>\n

    A comunica\u00e7\u00e3o aberta<\/strong> \u00e9 fundamental para manter os inquilinos satisfeitos. Privilegie as comunica\u00e7\u00f5es por escrito, que servem de prova e ajudam a reduzir reclama\u00e7\u00f5es e a aumentar a perman\u00eancia dos inquilinos.<\/p>\n

    Perguntas frequentes<\/h2>\n

    O inquilino pode fazer obras no im\u00f3vel sem autoriza\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n

    Em regra, n\u00e3o. O arrendat\u00e1rio s\u00f3 pode executar obras quando o contrato o permita ou quando o senhorio o autorize por escrito, nos termos do artigo 1074.\u00ba do C\u00f3digo Civil. Se as fizer sem autoriza\u00e7\u00e3o, pode ser responsabilizado pelos danos e, em casos graves, arrisca a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Por isso, qualquer acordo deve ficar sempre registado por escrito.<\/p>\n

    E se houver uma repara\u00e7\u00e3o urgente e o senhorio n\u00e3o responder?<\/h3>\n

    Quando a repara\u00e7\u00e3o \u00e9 urgente e n\u00e3o pode esperar, a lei permite ao arrendat\u00e1rio avan\u00e7ar com a interven\u00e7\u00e3o, devendo avisar o senhorio e podendo ter direito ao reembolso das despesas (artigo 1036.\u00ba do C\u00f3digo Civil). Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, o valor gasto pode tamb\u00e9m ser compensado com a renda, nos termos do artigo 1074.\u00ba.<\/p>\n

    O que acontece se o senhorio n\u00e3o fizer as obras necess\u00e1rias?<\/h3>\n

    Se o senhorio n\u00e3o cumprir as suas obriga\u00e7\u00f5es de conserva\u00e7\u00e3o, o inquilino pode exigir a realiza\u00e7\u00e3o das obras e, consoante a situa\u00e7\u00e3o, ter direito \u00e0 redu\u00e7\u00e3o da renda, resolver o contrato ou pedir uma indemniza\u00e7\u00e3o. A c\u00e2mara municipal pode tamb\u00e9m ordenar obras de conserva\u00e7\u00e3o e, em certas situa\u00e7\u00f5es, execut\u00e1-las coercivamente a expensas do propriet\u00e1rio.<\/p>\n

    Renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es num im\u00f3vel para arrendar: a n\u00e3o esquecer<\/h2>\n
      \n
    • Cabe ao senhorio executar as obras de conserva\u00e7\u00e3o, salvo estipula\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, pelo que o contrato deve definir claramente as responsabilidades de cada parte.<\/li>\n
    • Inspe\u00e7\u00f5es combinadas com o inquilino e um plano de manuten\u00e7\u00e3o preventiva evitam repara\u00e7\u00f5es de emerg\u00eancia e custos maiores.<\/li>\n
    • Pe\u00e7a v\u00e1rios or\u00e7amentos, defina um limite para as obras e reserve cerca de 10% da renda anual para manuten\u00e7\u00e3o.<\/li>\n
    • Informe os inquilinos por escrito, responda depressa aos pedidos e fa\u00e7a um acompanhamento no final dos trabalhos.<\/li>\n
    • Guarde todas as faturas: as despesas de conserva\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o podem ser deduzidas \u00e0s rendas no IRS.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Comprar um im\u00f3vel para arrendar \u00e9 apenas o primeiro passo: depois, \u00e9 preciso mant\u00ea-lo em bom estado sem comprometer a rentabilidade. Saber gerir as renova\u00e7\u00f5es e repara\u00e7\u00f5es \u00e9 o que separa um investimento tranquilo de uma fonte constante de despesas e de inquilinos descontentes. 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